Жилищное устройство: часто задаваемые вопросы

Жилищное устройство: часто задаваемые вопросы
DRC получает широкий спектр различных вопросов о жилье. Мы рассмотрели некоторые из вопросов, которые мы получали чаще всего, и собрали наши ответы в этой публикации. Эта публикация охватывает такие вопросы, как выселение, помощь в аренде, разумное размещение, жилищные условия и многое другое.
Отказ от ответственности: Эта публикация представляет собой только юридическую информацию и не является юридической консультацией по поводу вашей индивидуальной ситуации. Он актуален на дату публикации. Мы стараемся регулярно обновлять наши материалы. Однако законы регулярно меняются. Если вы хотите убедиться, что закон не изменился, обратитесь в DRC или в другое юридическое бюро.
Содержание
- Насильственное выселение
- Помощь с оплатой аренды жилья
- Доступное жилье, Раздел 8
- Разумное приспособление и разумное изменение
- Животные-помощники: животные для эмоциональной поддержки и животные-поводыри
- Помощники по уходу (помощники с проживанием)
- Дискриминация в сфере жилищного устройства
- Общение с управлением жилищного хозяйства и другими предоставителями жилищного устройства
- Переезд на время ремонта
- Удержание арендной платы
Насильственное выселение
Мой арендодатель пытается меня выселить — что мне делать?
A. Вы получили письменное уведомление о выселении?
- Нет: Арендодатели обязаны уведомить арендаторов в письменной форме, прежде чем запускать юридический процесс выселения и обращаться в суд (за очень редким исключением) с целью выселить вас. Ваш арендодатель не имеет права просто сказать вам, чтобы вы освобождали квартиру. Текстовых сообщений или коротких электронных писем скорее всего будет недостаточно, чтобы считаться официальным письменным уведомлением. Ваш арендодатель также не имеет права просто поменять замки, отключить электричество, отказаться проводить ремонт или делать что-то еще с целью заставить вас съехать с квартиры. Это противозаконно и называется выселением в порядке «самозащиты права».
- Да: Внимательно прочтите уведомление и обратите внимание на даты. Настоятельно рекомендуем вам как можно скорее обратиться за юридической консультацией. Существуют различные виды уведомлений в зависимости от причины, по которой ваш арендодатель хочет вас выселить, и типа жилья, в котором вы проживаете. Уведомления о выселении, как правило, предоставляются за 3, 10, 30, 60 или 90 дней до выселения, но в наиболее распространенном случае уведомления предоставляются всего за 3 дня до выселения (без учета выходных и праздников), начиная со следующего дня после получения вами уведомления.
- Уведомление о выселении может предоставить вам возможность «исправить или уйти» до окончания срока уведомления. Это означает, что у вас есть время либо устранить проблему («исправить»), либо съехать с квартиры («уйти») до истечения срока, указанного в уведомлении. Если вы устраните проблему в установленный срок, ваш арендодатель не должен будет приступать к реализации процесса выселения. Как правило, является целесообразным отослать вашему арендодателю доказательство того, что вы устранили проблему до истечения срока. Некоторые примеры устранения проблем включают в себя уплату задолженности по арендной плате, прекращение поведения, нарушающего ваш арендный договор, или что-нибудь другое. В уведомлении должно быть указано, каких действий ожидает от вас ваш арендодатель. Если вы устраняете проблему полностью уже после истечения срока уведомления, ваш арендодатель может приступить к реализации процесса выселения путем подачи дела в суд.
- Если уведомление не предоставляет вам возможности устранить проблему («исправить»), или вы не согласны с уведомлением (например, вы не делали того, о чем говорится в уведомлении), у вас есть два варианта действий:
- Вы можете ответить на уведомление в письменной форме до истечения срока уведомления и объяснить, почему вы не согласны с уведомлением. Например, если в уведомлении указано, что вы должны большую сумму арендной платы, чем вы должны на самом деле, вы можете в письменной форме ответить арендодателю, что он (она) запрашивают большую сумму арендной платы, чем вы должны.
- Вы можете ничего не предпринимать, а подождать и посмотреть, перейдет ли ваш арендодатель к следующему шагу и подаст ли дело о выселении в суд. Это называется делом о «незаконном аресте собственности». Ваш арендодатель может на законном основании подать в суд по делу о незаконном аресте собственности сразу по истечении срока, указанного в уведомлении. Очень рискованно ничего не предпринимать по поводу письменного уведомления — настоятельно рекомендуем вам обратиться за юридической консультацией, прежде чем вы выберите этот вариант.
- Сопутствующие ресурсы
- Как правильно получать уведомление
- Дополнительная информация о виде полученного вами уведомления
- Какие у вас есть варианты после получения уведомления
- Определите, подпадаете ли вы под действие Закона о защите прав арендаторов (Tenant Protection Act)
- Информационный бюллетень генерального прокурора штата Калифорния для правоохранительных органов — «Защита арендаторов от незаконного преграждения доступа в жилище и других видов "выселения в порядке самозащиты права"»
B. Вы получили судебные документы (повестку и жалобу по делу о незаконном аресте собственности)?
- Если вам были вручены (переданы в руки) судебные документы по делу о выселении («повестка и жалоба по делу о незаконном аресте собственности»), внимательно прочитайте эти документы и обратите внимание на даты/сроки. Вам нужно будет в оперативном порядке подать ответ в суд. У вас будет 5 судебно-присутственных (рабочих) дней с момента получения вами судебных документов, чтобы подать ответ.
- Ответ, который вы подаете в суд, как правило называется «возражением». Это ваш шанс оспорить выселение и вкратце изложить вашу версию событий, прежде чем будет дан ход вашему делу. Крайне важно подать ответ в течение указанного срока в 5 судебно-присутственных дней, даже если вы не сможете до истечения этого срока получить юридическую помощь с оформлением этого ответа.
- ЕЕсли вы не подадите ответ вовремя, ваш арендодатель может на 6-й судебно-присутственный день попросить суд о вынесении заочного решения в пользу истца. Заочное решение означает, что ваш арендодатель автоматически выигрывает дело, и вам не дается возможность изложить судье вашу версию событий. Это заочное решение означает, что к вам могут прийти представители правоохранительных органов, вручить вам уведомление, в котором указывается последний день вашего проживания в данной квартире, и заставить вас в этот последний день покинуть квартиру, даже если вы не закончили собирать вещи и вам некуда съезжать. Заочное решение о выселении может также отразиться на вашей кредитной истории или других отчетах об арендаторе, если вы в будущем будете подавать заявление на получение нового жилья. У вас может быть еще несколько вариантов, как получить дополнительное время на то, чтобы оспорить выселение, или на то, чтобы съехать с квартиры, но это не будет много времени, и нет гарантий, что вы сможете это дополнительное время получить. Рекомендуем вам как можно скорее обратиться за юридической консультацией, если против вас было вынесено заочное решение.
C. Я получил(-а) судебные документы о выселении. Как мне получить помощь с заполнением документов или подачей ответа?/h4>
- Если вам требуется помощь, вы можете связаться с центром самопомощи при суде (https://selfhelp.courts.ca.gov/self-help/find-self-help), чтобы получить бланки нужных форм. Вы также можете обратиться в ваш местный центр по оказанию юридических услуг (https://www.lawhelpca.org/find-legal-help?subtopic=evictions&topic=housing), чтобы получить консультацию и узнать, не смогут ли они представлять ваши интересы.
- Если вы не можете найти никого, кто мог бы помочь вам с заполнением документов, вы можете воспользоваться нижеследующим онлайн-ресурсом, созданным защитниками жилищных прав. Этот ресурс поможет вам заполнить документы и сориентирует вас в ваших дальнейших действиях после заполнения документов: «Набор инструментов для поддержания прав арендаторов» (Tenant Power Toolkit), https://tenantpowertoolkit.org.
- Если вы являетесь лицом или семьей с малым доходом, вы можете запросить освобождение от оплаты, чтобы вам не пришлось платить судебные сборы.
D. Мое нарушение здоровья сказывается на моей способности принимать полноценное участие в моем деле о выселении. Как мне запросить суд о предоставлении мне разумного приспособления?
- Вы можете запросить суд о предоставлении вам разумного приспособления в любое время в ходе дела о незаконном аресте собственности (или любого судебного дела), чтобы вы имели равный доступ к судебному процессу. При этом, процесс предоставления разумного приспособления в суде не остановит процесс выселения.
- Ваш запрос на внесение изменений в судебный регламент или процедуры должен быть связан с вашим нарушением здоровья. Некоторые примеры распространенных запросов на получение приспособления от суда включают в себя запросы на:
- дополнительное время на выполнение какого-либо действия;
- дополнительное время на подготовку к слушанию;
- вспомогательное устройство, если вы страдаете глухотой или нарушением слуха, или нарушением зрения;
- дистанционное присутствие, если вы подвержены высокому риску коронавируса или страдаете нарушением подвижности, по причине которого вам трудно явиться в суд.
- Если суд потребует от вас дополнительной информации о вашем нарушении здоровья или вашем запросе на получение приспособления в присутствии других сторон или других присутствующих в здании суда лиц, вы можете попросить обсудить это в частном порядке.
- В большинстве судов предоставляются формы подачи подобных запросов, и есть также человек, ответственный за рассмотрение этих запросов. Этот человек называется координатором по вопросам Закона о правах американских граждан с ограниченными возможностями (ADA, Americans with Disabilities Act). Бланк формы суда штата Калифорния вы найдете здесь: https://selfhelp.courts.ca.gov/jcc-form/MC-410. Информационную страницу по процессу подачи формы MC-410 вы найдете здесь: https://www.courts.ca.gov/documents/mc410info.pdf. Информация, предоставляемая суду в этой форме, является конфиденциальной и не будет передана вашему арендодателю, за исключением тех случаев, когда вы запрашиваете изменение даты проведения судебного разбирательства.
E. Имею ли я еще право на защиту от выселения по причине эпидемии коронавируса?
- Меры по защите прав арендаторов, применяемые штатом Калифорния во время эпидемии коронавируса, преимущественно касались ситуаций, в которых арендаторы были не в состоянии платить за аренду жилья. Срок действия этих мер защиты закончился. Тем не менее, учитывая, что в разных регионах штата могли существовать меры защиты местного уровня, срок действия которых заканчивался в разное время, это будет влиять на то, как ваш арендодатель может требовать от вас оплату аренды за определенные промежутки времени. Если ваш арендодатель пытается выселить вас за неуплату более старого платежа за аренду, внимательно прочтите уведомление, обращая особое внимание на то, какие месяцы аренды ваш арендодатель указал в уведомлении, и обращайтесь за юридической консультацией.
F. Сопутствующие ресурсы:
- Публикация агентства DRC «Руководство самопомощи для арендаторов, находящихся под угрозой выселения»
- Публикация агентства DRC «Как ответить на иск о выселении»
- Руководство самопомощи суда штата Калифорния по судебным документам по делу о незаконном аресте собственности
- Страница суда штата Калифорния, посвященная предоставлению приспособлений в суде по причине нарушения здоровья
- Поиск юридической помощи
- Центр самопомощи при суде: https://selfhelp.courts.ca.gov/self-help/find-self-help
- Юридические услуги: https://www.lawhelpca.org/find-legal-help?subtopic=evictions&topic=housing
- Справочная служба адвокатской палаты штата: www.calbar.ca.gov или звоните по телефону 1-866-442-2529
Помощь с оплатой аренды жилья
A. Могу ли я получить помощь с оплатой аренды?
- Вопросы касательно задолженности по арендной плате
- Если вы получили уведомление о выселении за неуплаченную за предыдущие месяцы аренду, у вас может быть возможность получить помощь от местных организаций по предоставлению помощи с оплатой аренды жилья.
- По всему штату существуют организации, предоставляющие финансовую помощь арендаторам на индивидуальной основе. Для получения информации о ресурсах по предоставлению помощи с оплатой аренды жилья в вашем районе свяжитесь со службой 211 — https://www.211.org или звоните по телефону 211.
- Имейте в виду, что программа экстренной помощи с оплатой аренды жилья по штату Калифорния (ERAP, Emergency Rental Assistance Program), задачей которой было предоставление помощи с задолженностями по арендной плате в связи с эпидемией коронавируса, перестала принимать заявки с 31 марта 2022 года.
- Вопросы касательно помощи с текущей оплатой аренды/систематической помощи с оплатой аренды (субсидирование)
- Если вам требуется помощь с ежемесячной арендной платой, существует несколько ограниченных ресурсов, которые могут помочь вам остаться жить в своей квартире. Вы можете связаться со службой 211 по телефону или через сайт https://www.211.org, чтобы найти местную организацию.
- Дополнительную информацию о существующих вариантах финансовой помощи с оплатой аренды долгосрочного жилья вы найдете в нижеследующем разделе о доступном жилье (Affordable Housing).
Доступное жилье, Раздел 8
Мне требуется доступное жилье/мне требуется жилье по Разделу 8.
A. Что такое «доступное жилье»?
- Существует несколько видов доступного жилья. Они работают по-разному и находятся в ведении разных юридических лиц. В зависимости от местоположения и наличия жилья, вам, возможно, придется подать заявку в списки ожидания для различных программ, чтобы получить доступ к этим программам по предоставлению жилья. Ниже приведено несколько примеров распространенных программ по предоставлению доступного жилья:
- Раздел 8: «Раздел 8», как правило, относится к нескольким видам программ предоставления жилья, субсидируемого Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD, Housing and Urban Development), для лиц с низким доходом. Многие называют «Ваучерную программу выбора жилья» (HCV, Housing Choice Voucher) «Разделом 8», но это всего лишь одна из его программ.
- Программа HCV предоставляет арендаторам возможность взять в аренду жилье по рыночному курсу и отчислять установленный процент (примерно 30 %) своего дохода в счет арендной платы, в то время как оставшуюся сумму будет покрывать государство. Лица, получающие услуги по программе HCV, могут переехать в другие города и штаты, сохранив за собой жилищную субсидию.
- Существует также «Раздел 8 на основе проектов» (Project Based Section 8), в рамках которого субсидируются квартиры, но арендатор при переезде не может сохранить за собой субсидию. При этом у арендаторов может быть возможность переехать в другую субсидированную квартиру.
- Государственное жилье: Это программа предоставления жилья, субсидируемого федеральным правительством, для лиц с низким доходом. Размер арендной платы определяется на основе семейного дохода (примерно 30 %). Как правило, помимо исключительных случаев, арендаторы государственного жилья могут переезжать только в другие государственные квартиры.
- Жилье по программе по предоставлению налоговых льгот для строительства жилья для лиц с низким доходом (LIHTC, Low-Income Housing Tax Credit): Это вид доступного жилья для лиц с низким доходом, в котором установлены ограничения на максимальную арендную плату. Общий размер арендной платы за жилье по программе LIHTC не определяется на основе дохода арендатора. Арендаторы, получающие услуги по программе HCV Раздела 8, могут снимать квартиру в доме, построенном по программе LIHTC.
- Раздел 8: «Раздел 8», как правило, относится к нескольким видам программ предоставления жилья, субсидируемого Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD, Housing and Urban Development), для лиц с низким доходом. Многие называют «Ваучерную программу выбора жилья» (HCV, Housing Choice Voucher) «Разделом 8», но это всего лишь одна из его программ.
B. Имею ли я право на получение доступного жилья/жилья по Разделу 8?
- Нет, права на получение жилья, доступного жилья или жилья по Разделу 8 не существует.
- Потребность в доступном жилье очень велика. На данный момент большинство списков ожидания не принимают заявок и только периодически ненадолго открываются для новых заявок. Если вам требуется доступное жилье, вы должны подать заявку на конкретную программу, причем в большинстве случаев заявки подаются в список ожидания. Большинство списков ожидания длинные, и, в зависимости от программы, людям иногда приходится ждать до 10 лет и дольше, чтобы получить доступное жилье.
C. Если я лишаюсь своего жилья или меня выселяют, могу ли я получить доступное жилье?
- Нет. Если вы лишаетесь своего жилья или вас выселяют, доступное жилье — маловероятное и далеко не быстрое решение. В некоторых городах и округах существуют программы, отдающие приоритет арендаторам, получающим определенный вид уведомления о выселении, где причиной выселения не является какое-либо действие со стороны арендатора (выселение «без вины», как например заезд собственника или выселение в соответствии с Законом Эллиса (Ellis Act)). Данные программы варьируются по районам штата и имеют списки ожидания. Даже если вас выселили и вам срочно нужно другое жилье, нет никакой гарантии, что вы получите доступное жилье.
- Если вы проиграли дело о выселении (т.е., если в вашем личном деле содержится публичное решение о выселении), это может также повлиять на вашу способность в будущем получить новое жилье, в том числе определенные виды доступного жилья.
D. Где мне стоит начать поиск, если мне требуется жилье?
- Лица с низким доходом/ лица, лишенные крова/ лица, подверженные риску лишения жилья, могут для начала обратиться в местную систему координированного доступа.
- Ключевые контакты программы услуг непрерывного ухода (Continuums of Care) (Северная Калифорния): https://www.hud.gov/states/california/homeless/continuumcare/ncalcoc
- Ключевые контакты программы услуг непрерывного ухода (Южная Калифорния): https://www.hud.gov/states/california/homeless/continuumcare/scalcoc
E. Сопутствующие ресурсы:
- Организация по защите доступного жилья в Сан-Диего
- Поиск доступного жилья через Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD, Housing and Urban Development)
- Руководство для правозащитников от Национальной коалиции жилищного обеспечения для лиц с низким доходом (National Low Income Housing Coalition)
- Ресурсы по программе LIHTC от Национального проекта по жилищному законодательству (National Housing Law Project)
- Статья журнала Shelterforce о программе LIHTC
Разумное приспособление и разумное изменение
У меня возникли проблемы с доступом к жилью по причине моего нарушения здоровья. Что мне делать?
A. Запросите предоставление вам разумного приспособления
- Разумное приспособление - это изменение или исключение, введенное в правила или процедуры, которое дает лицу, страдающему нарушением здоровья, равную возможность в полной мере воспользоваться всеми функциями и преимуществами своего жилья.
- Примеры разумных приспособлений включают в себя:
- дополнительное время на устранение («исправление») нарушения договора аренды в их квартире;
- оплата аренды другим способом, например по почте, а не в личном порядке;
- возможность завести животное для эмоциональной поддержки в доме, где запрещено держать домашних животных.
- Должен(-на) ли я платить за разумное приспособление?
- Ваш арендодатель не имеет права взимать с вас плату за предоставление разумного приспособления или налагать на него особые условия.
B. Запросите предоставление вам разумного изменения
- Разумное изменение — это физическое или структурное преобразование квартиры или недвижимости для лиц с ограниченными возможностями, чтобы они могли в полной мере воспользоваться своим жильем. Подобное преобразование может быть сделано внутри вашей квартиры или на территориях совместного/общественного пользования жилищным объектом.
- Примеры разумных изменений включают в себя установку пандуса или установку поручней в ванной комнате.
- Должен(-на) ли я платить за разумное изменение?
- Важное различие между разумными приспособлениями и разумными изменениями заключается в том, что лицо с ограниченными возможностями, как правило, ответственно за оплату изменения.
- Если вы проживаете в частном жилье (это включает в себя аренду у частного арендодателя с ваучером по Разделу 8), вы должны сами платить за введение изменения. Если вы съедете с квартиры, вам также, возможно, придется заплатить за приведение вашей квартиры в прежнее состояние.
- Вашему предоставителю жилищного устройства, возможно, придется платить за введение изменения, если вы проживаете в жилье, финансируемом непосредственно федеральным правительством. Это правило распространяется на жилье, подпадающее под действие Раздела 504 Закона 1973 года о реабилитации лиц с ограниченными возможностями (Rehabilitation Act of 1973), который обычно называют «Разделом 504».
- Предоставители жилищного устройства НЕ обязаны платить за введение изменения, если это создаст для них «чрезмерное финансовое бремя» или приведет к «радикальному изменению характера программы».
- Например, если вы запрашиваете какое-то очень дорогое изменение или изменение, которое предоставитель жилищного устройства не в состоянии приобрести (например, лифт), они могут на законном основании отказать вам в вашем запросе. Вам могут также на законном основании отказать в вашем запросе, если вы запрашиваете что-то вне программы, предоставляемой вашим предоставителем жилищного устройства (например установку бассейна для физиотерапии).
- Учтите, что каждая ситуация индивидуальна, и, если ваш предоставитель жилищного устройства не в состоянии удовлетворить ваш первоначальный запрос, они должны обсудить с вами другие варианты, которые могут удовлетворить ваши нужды. Чтобы достичь соглашения по поводу введения изменений, может потребоваться несколько раундов дискуссий, много изобретательности и компромиссов.
4. Что, если я не в состоянии заплатить за требуемые мне разумные изменения?
- Варианты оплаты
- Сначала вы можете спросить вашего предоставителя жилищного устройства, не смогут ли они заплатить за введение изменения, чтобы у вас была равная возможность пользоваться и наслаждаться вашим домом. Они могут согласиться заплатить за введение изменения, даже если юридически не обязаны это делать.
- Если вы не в состоянии заплатить всю стоимость изменения и не можете ждать, чтобы накопить нужную сумму, потому что вам требуется это изменение как можно скорее, одним из вариантов может быть подача запроса на разумное приспособление, чтобы ваш предоставитель жилищного устройства заплатил за него вперед, а вы могли бы со временем вернуть предоставителю жилищного устройства деньги за введение изменения. Подайте этот запрос вместе с запросом на разумное изменение.
- Другие альтернативные варианты оплаты за введение изменений
- Подайте заявку на жилье, получающее прямое федеральное финансирование. При этом обратите внимание на изложенную выше (Доступное жилье, Раздел 8) информацию о том, почему такой вариант вряд ли будет быстрым, учитывая ограниченное количество программ доступного жилья.
- Ищите для себя квартиру, в которой уже имеются нужные вам функции доступности, или в которой нет преград, вызывающих необходимость введения разумного изменения. Если в жилищном объекте, в котором вы проживаете, имеются доступные квартиры, вы можете запросить разумное приспособление для переезда в доступную квартиру.
- Если вы можете найти и снять доступную квартиру где-нибудь в другом месте, подумайте о том, чтобы в качестве разумного приспособления запросить возможность расторгнуть арендный договор без штрафов (если это применимо), а затем уже переезжать.
- Как мне запросить предоставление мне разумного приспособления или разумного изменения?
- Вы можете подать запрос в устной или в письменной форме, а также через представителя. Вам не обязательно использовать выражения «разумное приспособление» или «разумное изменение» в вашем запросе, но желательно все же попробовать их использовать, чтобы было ясно, что вы запрашиваете вещи, имеющие отношение к вашему нарушению здоровья. Рекомендуем вам также подать ваш запрос в письменной форме, чтобы у вас сохранилось подтверждение вашего запроса.
- Ваш запрос должен иметь отношение к вашему нарушению здоровья. Вам возможно понадобится также предоставить подтверждение вашего нарушения здоровья от стороннего лица и объяснение тому, какое отношение это нарушение здоровья имеет к вашему запросу.
- Вы можете подать запрос на предоставление вам разумного приспособления или разумного изменения в любое время.
- Сопутствующие ресурсы:
- Публикация агентства DRC «Дискриминация на основе ограниченных возможностей в сфере жилищного устройства — ваши права и возможности», включая образцы писем
- Публикация и видео агентства DRC «Ваше право на разумные приспособления в сфере жилищного устройства»
- Публикация агентства DRC «Запросы на получение разумного приспособления и изменения в сфере жилищного устройства: процесс подтверждения», включая образцы писем
- Информация о разумных приспособлениях и разумных изменениях от Отдела справедливой жилищной политики и равных возможностей при Министерстве жилищного строительства и городского развития (HUD-FHEO, Housing and Urban Development - Office of Fair Housing and Equal Opportunities)
- Министерство HUD, часто задаваемые вопросы по Разделу 504
- HUD FAQ on Section 504:
Животные-помощники: животные для эмоциональной поддержки и животные-поводыри
A. Что такое животное-помощник?
- Животное-помощник - это «животное, которое работает, оказывает помощь или выполняет различные задачи с целью оказания помощи человеку с ограниченными возможностями, или предоставляет эмоциональную поддержку, облегчающую одно или более из выявленных последствий нарушения здоровья человека. Животное-помощник — это не домашний питомец.»
- И животные-поводыри, и животные для эмоциональной поддержки представляют собой виды «животных-помощников».
B. В чем разница между животными для эмоциональной поддержки и животными-поводырями?
- «Животное-поводырь» — это собака или миниатюрная лошадь, подготовленная для выполнения работы или задач с целью оказания помощи человеку, страдающему нарушением здоровья. Это может быть физическим, сенсорным, психиатрическим, умственным, или другим видом нарушения здоровья.
- Примеры задач, которые могут выполнять животные-поводыри, включают в себя предотвращение или прерывание импульсивного или деструктивного поведения, предоставление помощи с удержанием равновесия, подача вам лекарства и извлечение вас из опасной ситуации, когда вы оказываетесь дезориентированы.
- Обязан(-а) ли я указать, что моя собака — животное-поводырь?
- Нет. Ваше животное-поводырь не обязано носить специальный ярлык или жилет, если оно не находится в процессе обучения.
- Могу ли я приводить свое животное-поводыря в общественные места?
- Да. Вы имеете право приводить свое животное-поводыря в общественные места. Но вашему животному-поводырю может быть отказано в доступе в общественное место, если животное-поводырь:
- представляет прямую угрозу окружающим;
- не находится под вашим контролем (например на поводке или в упряжи); или
- если присутствие животного-поводыря приведет к радикальному изменению характера товаров, услуг или программ, предоставляемых коммерческим предприятием или государственной организацией.
- Да. Вы имеете право приводить свое животное-поводыря в общественные места. Но вашему животному-поводырю может быть отказано в доступе в общественное место, если животное-поводырь:
C. Что такое животное для эмоциональной поддержки?
- «Животное для эмоциональной поддержки» — это любое животное, которое облегчает последствия нарушения здоровья человека, оказывая утешение или поддержку.
- Могу ли я приводить свое животное для эмоциональной поддержки в общественные места?
- Мер правовой защиты для лиц, желающих приводить животных для эмоциональной поддержки в общественные места, не существует. Вы не можете приводить свое животное для эмоциональной поддержки в общественное место, где не разрешается присутствие домашних питомцев или других животных. Вы можете приводить свое животное для эмоциональной поддержки в общественное место, где разрешается присутствие домашних питомцев или других животных.
D. Как наличие у меня животного-помощника может отразиться на моем жилищном устройстве?
- Вы имеете право приводить свое животное-поводыря в жилое помещение (в том числе, в приют для бездомных). Животное-поводырь не должно представлять прямую угрозу окружающим, должно быть под вашим контролем и не должно радикально изменить характер жилищных условий.
- Вы не имеете права приводить свое животное для эмоциональной поддержки в жилое помещение (в том числе, в приют для бездомных), если наличие этого животного для эмоциональной поддержки не было одобрено в качестве разумного приспособления. Вы можете подать запрос на разумное приспособление, чтобы иметь возможность приводить или держать ваше животное для эмоциональной поддержки в жилом помещении, если это необходимо для вашего нарушения здоровья.
E. Сопутствующие ресурсы:
- Публикация агентства DRC «Животные-помощники в сфере жилищного устройства: животные-поводыри и животные для эмоциональной поддержки», включая образец письма
- Сайт ADA.gov. Часто задаваемые вопросы о животных-поводырях и Закон ADA
- Управление по вопросам гражданских прав штата Калифорния — «Животные для эмоциональной поддержки и Закон о справедливом решении жилищных вопросов (Fair Housing Law)»
Помощники по уходу (помощники с проживанием)
Мне нужно, чтобы ко мне переехал жить человек, который смог бы осуществлять за мной уход по причине моего нарушения здоровья. Какие у меня в этом плане есть права?
A. Помощник по уходу с проживанием в частном жилье
- Проверьте ваш договор аренды и посмотрите, оговорены ли в нем правила, ограничивающие количество людей, которые могут проживать в вашей квартире (так называемая «максимальная заселенность» или «стандарты заселенности»). В большинстве случаев, подобные правила устанавливаются с целью избежания переполненности и небезопасных условий проживания. Если в вашей теперешней квартире недостаточно места, чтобы разместить вас и вашего помощника по уходу с проживанием, вам, возможно, понадобится запросить, чтобы для вас сделали исключение из этого правила, или подать запрос о переезде в большую жилплощадь.
- Если в вашем договоре аренды оговорены ограничения на въезд другого человека, вы можете запросить, чтобы вам в качестве разумного приспособления по причине вашего нарушения здоровья разрешили взять помощника под уходу с проживанием.
- Как и в случае с другими запросами на предоставление разумного приспособления, ваш предоставитель жилищного устройства имеет право подтвердить: (1) наличие у вас нарушения здоровья, если оно не является явно выраженным, (2) потребность в приспособлении, если она не является явно выраженной, и (3) что выбранный вами помощник по уходу соответствует критериям для предоставления требуемых вам услуг поддержки.
- Ваш предоставитель жилищного устройства также имеет право провести проверку биографических данных, если такая проверка обычно проводится для новых арендаторов.
- Если выбранный вами помощник по уходу с проживанием не сможет пройти данную проверку, ваш предоставитель жилищного устройства должен будет дать вам возможность выбрать другого человека, который мог бы переехать к вам жить, но и этого человека тоже могут подвергнуть проверке биографических данных. Если ваш предоставитель жилищного устройства проводит проверку на выявление других проблем, и по этой причине вы не можете взять себе помощника по уходу с проживанием, обратитесь за юридической консультацией для решения вашей ситуации.
- Ваш предоставитель жилищного устройства может попросить обновить ваш договор аренды, чтобы добавить вашего помощника по уходу с проживанием как «жильца», и таким образом пояснить, что помощник по уходу не имеет ни прав, ни обязанностей арендатора, но ему/ей разрешается жить в вашей квартире, чтобы осуществлять за вами уход.
B. Помощник по уходу с проживанием (так называемый «помощник с проживанием») в жилье, субсидируемом федеральным правительством (например, в государственном жилье и жилье по Разделу 8)
- Так же как и в ситуации с частным жильем, вы можете запросить вашего предоставителя жилищного устройства обеспечить для вас помощника с проживанием, если вам нужен человек, который будет жить у вас дома и помогать осуществлять за вами уход. Программы предоставления субсидируемого жилья, как правило, имеют больше ограничений на въезд в квартиру другого человека по какой-либо причине, и за соблюдение этим человеком правил программы отвечают сами арендаторы.
- Большинство программ предоставления субсидируемого жилья имеют формы для запроса на получение помощника с проживанием, где вы можете также указать их информацию. Их могут также подвергнуть проверке, и вам, возможно, придется предоставить подтверждение от стороннего лица о том, что у вас есть потребность в помощнике с проживанием, который мог бы переехать к вам жить для оказания вам помощи на дому. Если у вас есть ваучер по Разделу 8 на аренду жилья от частного арендодателя, вам, возможно, придется подать запрос как вашему арендодателю, так и в управление жилищного хозяйства.
- В жилье, субсидируемом федеральным правительством, помощники с проживанием не считаются членами домохозяйства.
- Их доход не учитывается при расчете размера вашей арендной платы.
- Помощник с проживанием не имеет права оставаться жить в вашей квартире, если вы оттуда переедете, попадете в больницу на длительную госпитализацию или умрете. Помощник с проживанием не может быть позднее добавлен как член вашего домохозяйства. Это означает, что вы не можете поменять их статус с помощника с проживанием на члена домохозяйства.
C. Сопутствующие ресурсы:
- Публикация агентства DRC «Дискриминация на основе ограниченных возможностей в сфере жилищного устройства — ваши права и возможности», включая образец письма
- Публикация агентства DRC «Запросы на получение разумного приспособления и изменения в сфере жилищного устройства: процесс подтверждения», включая образцы писем
Дискриминация в сфере жилищного устройства
Мне кажется, я подвергся(-лась) дискриминации по признаку ограниченных возможностей в отношении моего жилищного устройства. Что я могу предпринять?
A. Что такое дискриминация?
- Дискриминация - это неравное отношение со стороны предоставителя жилищного устройства на основе принадлежности человека к «защищенной категории». Это означает, что относиться к кому-то по-другому на основе определенной характеристики, например нарушения здоровья, является незаконным.
- Не всякое несправедливое или неравное поведение является незаконным. Закон штата Калифорния и федеральный закон защищают людей от дискриминации со стороны предоставителя жилищного устройства по признаку нарушения здоровья, расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола (в том числе, гендерной принадлежности и сексуальной ориентации), и семейного положения. Закон штата Калифорния также защищает людей от произвольной дискриминации и дискриминации на основе иммиграционного статуса, родного языка, возраста, гражданского состояния, источника дохода и военного статуса.
- Антидискриминационные законы защищают вас от дискриминации со стороны всех предоставителей жилищного устройства. Предоставители жилищного устройства включают в себя владельцев недвижимости, ассоциации домовладельцев, агентов по операциям с недвижимостью, жилищных кредиторов, и управляющих недвижимостью.
- Под эту защиту также подпадает большинство видов жилья, включая учреждения для независимого проживания, пансионаты и дома по уходу, интернаты, дома для независимого проживания, приюты для бездомных и, в некоторых случаях, учреждения сестринского ухода.
B. Что мне делать, если предоставитель жилищного устройства проявляет по отношению ко мне дискриминацию?
- Вы можете подать административную жалобу о дискриминации
- Жалоба в Управление по вопросам гражданских прав штата Калифорния (CA CRD, California Civil Rights Department)
- Управление CA CRD (ранее известное как Департамент по справедливому найму и предоставлению жилья (DFEH, Department of Fair Employment and Housing)) — это агентство штата, которое занимается расследованием жалоб о дискриминации, подпадающих под раздел дискриминации в сфере жилищного устройства в рамках закона штата Калифорния.
- В первую очередь необходимо собрать идентифицирующие данные о предоставителе жилищного устройства, заполнить бланк формы приема и объяснить, что произошло. Онлайн-форму вы найдете здесь: https://calcivilrights.ca.gov/complaintprocess/?content=fileComplaint#fileComplaintBody. Вы можете также распечатать эту форму и отправить ее по почте или позвонить по телефону 800-884-1684 (голосовая связь), 800-700-2320 (телетайп) или в службу коммутируемых сообщений (Relay Service) штата Калифорния по номеру 711.
- Управление CA CRD пересмотрит представленную вами информацию и решит, брать ли ваше дело на расследование. Если ваше дело будет принято, управление CA CRD проведет расследование и решит, подавать ли иск против предоставителя жилищного устройства. Расследование означает, что вас будут просить предоставить дополнительную информацию и доказательства того, что произошло, и на основании этого решать, нарушил ли ваш предоставитель жилищного устройства закон, проявив по отношению к вам дискриминацию.
- Информацию о том, как будет проходить процесс рассмотрения жалобы, вы найдете на сайте управления CA CRD: https://calcivilrights.ca.gov/wp-content/uploads/sites/32/2022/09/CRD-Non-Employment-Flowchart_ENG.pdf.
- Жалоба в Министерство жилищного строительства и городского развития США (отдел HUD при Министерстве FHEO)
- Отдел FHEO при Министерстве HUD — это федеральное агентство, которое занимается расследованием жалоб о дискриминации, подпадающих под раздел дискриминации в сфере жилищного устройства в рамках федеральных законов о справедливом решении жилищных вопросов. Отдел FHEO при Министерстве HUD работает только с федеральным законом, а не с законом штата Калифорния. Они сотрудничают с управлением CA CRD и могут передавать дела в управление CA CRD.
- В первую очередь необходимо собрать идентифицирующие данные о предоставителе жилищного устройства, а затем подать жалобу в отдел FHEO при Министерстве HUD по ссылке: https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/online-complaint. Вы можете также подать жалобу по телефону (800) 669-9777 или распечатать форму подачи жалобы и отправить ее по почте.
- Информацию о том, как будет проходить процесс рассмотрения жалобы, вы найдете на сайте отдела FHEO при Министерстве HUD: https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/complaint-process
- Могу ли я подать жалобу по одному и тому же инциденту в управление CA CRD и в отдел FHEO при Министерстве HUD?
- Нет. Эти два агентства сотрудничают друг с другом и не будут в отдельности расследовать жалобу по одному и тому же инциденту. Рассмотрение вашей формы приема информации/жалобы в обоих агентствах, как правило, занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.
- ы можете подать жалобу о дискриминации в сфере жилищного устройства в любое из этих агентств, но отдел FHEO при Министерстве HUD может в конечном итоге передать ваше дело в управление CA CRD для завершения расследования. .
- Жалоба в Управление по вопросам гражданских прав штата Калифорния (CA CRD, California Civil Rights Department)
- Вы можете возбудить иск против вашего предоставителя жилищного устройства в частном порядке или через суд мелких тяжб.
- Как я могу подать в суд на владельца моей квартиры? Должен(-на) ли я сначала подать жалобу о дискриминации в государственный орган (управление CA CRD или отдел FHEO при Министерстве HUD)?
- Если предоставитель жилищного устройства проявляет по отношению к вам дискриминацию по признаку вашего нарушения здоровья, вы можете подать на них иск в федеральный суд или суд штата. Вы не обязаны подавать жалобу в государственный орган, прежде чем возбуждать иск.
- Если ваш иск на сумму 12 500 долларов (предельная сумма иска для подачи в суд мелких тяжб штата Калифорния на 2024 год) или меньше, вы можете подать его в суд мелких тяжб. Процесс мелких тяжб является менее затратным и, как правило, разрешается намного быстрее. Правила простые и неформальные, и адвокаты в суд мелких тяжб не допускаются, поэтому каждый представляет себя сам. Вы можете подать иск против коммерческого предприятия (и/или сотрудника коммерческого предприятия) за нарушение федеральных законов, например закона ADA или Закона о справедливом решении жилищных вопросов, или любого закона штата Калифорния, направленного на защиту от дискриминации. Если вы подаете иск в суд мелких тяжб, вы можете требовать только денежную компенсацию. В суде мелких тяжб вы не можете запрашивать судебный ордер («запрет»), чтобы заставить коммерческое предприятие предпринять какое-либо действие или прекратить какое-либо действие.
- Как я могу подать в суд на владельца моей квартиры? Должен(-на) ли я сначала подать жалобу о дискриминации в государственный орган (управление CA CRD или отдел FHEO при Министерстве HUD)?
C. Сопутствующие ресурсы:
- Публикация агентства DRC «Дискриминация на основе ограниченных возможностей в сфере жилищного устройства — ваши права и возможности», включая образец письма
- Информационный бюллетень Управления по вопросам гражданских прав штата Калифорния (CA Civil Rights Department) «Дискриминация в предоставлении общественного доступа и гражданские права»
- Прием, расследование и урегулирование жалоб по Разделу VIII Отдела FHEO при Министерстве HUD
- Публикация агентства DRC «Руководство по суду мелких тяжб: как подать в суд, если коммерческое предприятие или арендодатель проявляет по отношению к вам дискриминацию по причине вашего нарушения здоровья»
Общение с управлением жилищного хозяйства и другими предоставителями жилищного устройства
A. Что такое управление жилищного хозяйства?
- Управление жилищного хозяйства — это местный государственный орган (как правило, городского или окружного уровня), который управляет программами субсидируемого жилья. Самые распространенные программы — это ваучеры по «Разделу 8» и «государственное жилье». В зависимости от района, управлений жилищного хозяйства может быть несколько, и могут также быть другие государственные органы, управляющие другими видами жилищных программ..
B. Почему важно связаться с управлением жилищного хозяйства?
- Если у вас есть ваучер по Разделу 8 или другая жилищная субсидия, находящаяся в ведении управления жилищного хозяйства или другого государственного органа, очень важно, чтобы вы отвечали на уведомления и понимали правила вашей программы. Эти программы имеют требования в части отчетности и повторной сертификации, нацеленные на то, чтобы вы могли продолжать получать жилищную субсидию и оставаться клиентом программы. Если вы потеряете вашу жилищную субсидию, вы можете потерять ваше жилье.
- Обязательно обезопасьте себя! Одной из наиболее распространенных проблем является то, что люди, сообщиво о чем-то управлению жилищного хозяйства или отослав туда документы, обнаруживают, что либо пропала запись разговора, либо в пересылке потерялись документы. Вы можете обезопасить себя, сохраняя копии для вашего архива, чтобы, если вам в будущем понадобится доказать, что вы следовали правилам, вы могли бы это сделать.
C. Как мне общаться с управлением жилищного хозяйства и/или моим арендодателем?
- Лучше всего общаться в письменной форме (с помощью писем, электронной почты, факса, текстовых сообщений). Если вы общаетесь в устной форме, вы можете после разговора послать письменное подтверждение того, о чем вы говорили.
- Читайте и сохраняйте копии всех уведомлений и вашей переписки. Если вы посылаете распечатанную форму или письмо, сохраняйте их копии и доказательство того, когда и как вы их отправили (например, если вы отправляете по почте, при возможности используйте заказное письмо). Если вы подаете документы лично, потребуйте датированную квитанцию.
- Прочитайте и убедитесь, что понимаете содержимое документов, прежде чем их подписывать. Лучше задавать вопросы заранее, потому что после того, как вы поставите свою подпись, будет сложно отступить от подписанного документа.
- Вы имеете право общаться на вашем родном языке и право на эффективное общение. Если вам требуется переводчик, подайте запрос на его присутствие (даже если вы немного говорите по-английски или свободно пользуетесь английским в других ситуациях). Для вас могут также быть доступны формы, переведенные на ваш родной язык или напечатанные крупным шрифтом. Если вам требуются приспособления для общения с управлением жилищного хозяйства и/или вашим арендодателем, вы можете подать запрос на получение приспособлений.
D. Что, если в ответ на мой запрос управление жилищного хозяйства или мой арендодатель примут в отношении меня репрессивные меры (в качестве наказания попытаются меня выселить, повысят арендную плату, отключат мои коммунальные услуги, будут угрожать или преследовать)?
- Согласно закону, вы защищены от репрессивных мер и имеете право на следующее:
- подать жалобу по поводу проблем в вашей съемной квартире арендодателю или государственному органу;
- потребовать необходимый вам ремонт;
- попросить инспекцию вашей квартиры государственным агентством;
- подать административную жалобу;
- подать иск на основании проблем с вашей съемной квартирой, самостоятельно или проконсультировавшись с частным адвокатом.
- Защита от репрессивных мер означает, что вы сможете использовать наличие репрессивных мер в качестве защиты от выселения или подать иск против предоставителя жилищного устройства за использование репрессивных мер, причинивших вам вред.
E. Сопутствующие ресурсы:
- Публикация агентства DRC «15 советов для самоадвокатов»
- Публикация агентства DRC «Репрессивные меры со стороны вашего арендодателя»
Переезд на время ремонта
Мой арендодатель сказал мне, что в моей квартире требуется ремонт, и я должен(-на) съехать с квартиры на время ремонта.
A. Как мне обезопасить себя, чтобы я мог(-ла) вернуться обратно в свою квартиру?
- Общайтесь в письменной форме (с помощью писем, факса, электронной почты, текстовых сообщений).
- Сохраняйте копии всей корреспонденции (как традиционной, так и электронной).
- Внимательно читайте все документы, прежде чем их подписывать. Не подписывайте никаких бумаг, подтверждающих ваше согласие на отказ от вашей квартиры.
- Если в вашем районе есть местный закон о контроле за арендой, у вас могут быть дополнительные меры защиты. Вам следует проверить местный закон, чтобы выяснить, нет ли в вашем районе комитета по вопросам арендной платы или союза арендаторов.
B. Может ли мой арендодатель выселить меня, если в моей квартире требуется ремонт?
- Возможно. Вам следует проверить, существуют ли местные законы, распространяющиеся на ваш район (город и/или округ), и правила, распространяющиеся на ваше жилье.
- Если на ваш район распространяется действие Закона о защите прав арендаторов (Tenant Protection Act), арендодатели имеют право выселить арендаторов, если жилой объект будет «снесен или существенным образом перестроен». Начиная с 1-го апреля 2024 года, прежде чем арендодатели могут выдать уведомление о выселении по причине «существенной перестройки», они обязаны выполнить определенные правила, например получить разрешение на строительство. Если вы получите уведомление о выселении по подобного рода причине, обратитесь за юридической помощью для рассмотрения уведомления и юридической консультации.
C. Имею ли я право на получение пособия при временном переезде?
- Возможно. Пособие при переезде предлагается только в некоторых случаях. Вам следует проверить ваш договор аренды и выяснить, существуют ли местные законы, распространяющиеся на ваш район (город и/или округ). Большинство местных законов о контроле за арендой также включают в себя правила относительно предоставления пособия арендаторам при временном переезде. Некоторые программы предоставления субсидируемого жилья также имеют правила относительно пособия при временном переезде.
- Если суд постановил, что ваш арендодатель должен провести ремонт, вы можете иметь право на получение пособия при временном переезде.
D. Что, если мой арендодатель не выплачивает мне предусмотренное законодательством пособие при переезде?
- Вам, возможно, придется подать на арендодателя в суд или подать жалобу в ваш местный комитет по вопросам арендной платы, чтобы обеспечить соблюдение закона и получить ваше пособие при переезде и возмещение за другие расходы.
E. Сопутствующие ресурсы:
- Публикация агентства DRC «15 советов для самоадвокатов»
Удержание арендной платы
A. Что значит удержание арендной платы?
- Удержание арендной платы происходит, когда арендатор прекращает платить арендную плату или выплачивает частичную сумму арендной платы в качестве протеста за неспособность или нежелание арендодателя устранить серьезные проблемы с обслуживанием, например, в случае неработающего отопления или отсутствующего водоснабжения.
- УСуществуют конкретные, предусмотренные законом правила, оговаривающие ситуации, при которых арендатор имеет законное право удержать арендную плату.
B. В каких случаях арендатор имеет право удержать арендную плату?
- В штате Калифорния удержание арендной платы является рискованной тактикой и может поставить вас под угрозу выселения. Удержание арендной платы может поставить держателей ваучера по Разделу 8 под угрозу потери ваучера. Настоятельно рекомендуем всем, кто рассматривает возможность удержания арендной платы, сначала обратиться к адвокату или защитнику жилищных прав, прежде чем удерживать арендную плату.
- Прежде чем начинать удерживать арендную плату, вы обязаны уведомить вашего арендодателя о ваших намерениях удержать арендную плату, чтобы дать им возможность устранить проблемы в разумные сроки (как правило в течение 30 дней). Здесь вы найдете образец письма: https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/sample-letter-landlord-you-intend-withhold-the-rent.html
- Вы можете заплатить за ремонт сами путем вычета по арендной плате на сумму в размере не более одного месяца арендной платы.
- В том, что условия в вашем доме стали непригодны для проживания, не должно быть вашей вины.
C. Стоит ли мне удержать арендную плату?
- Удержание арендной платы очень рискованное дело и сопряжено с потенциальным риском выселения. Даже если вы будете соблюдать все правила удержания арендной платы, ваш арендодатель все равно может попытаться выселить вас за неуплату аренды, и нет никакой гарантии, что вы выиграете это дело, если оно попадет в суд. Имейте в виду, что, если вы проиграете дело по выселению, это может отражаться в вашей кредитной истории вплоть до семи лет.
- Как альтернатива удержанию арендной платы, существуют другие варианты решения проблем пригодности для проживания, например, подача жалобы в ваш местный орган по обеспечению соблюдения кодекса или подача иска против вашего арендодателя.
D. Сопутствующие ресурсы:
- Информационная страница организации «Защитников жилищных и экономических прав» (Housing and Economic Rights Advocates) о законных правах арендаторов
- «Руководство арендаторов штата Калифорния от Департамента недвижимости (Department of Real Estate)» (стр. 55-57)