Autoridades de Vivienda, Cupones de la Sección 8 y Discriminación en la Vivienda Debido a su Discapacidad: Sus Derechos y Opciones

Autoridades de Vivienda, Cupones de la Sección 8 y Discriminación en la Vivienda Debido a su Discapacidad: Sus Derechos y Opciones
Esta hoja informativa analiza los derechos de las personas con discapacidades a no sufrir discriminación basada en la discapacidad por parte de agencias gubernamentales y ciertas empresas. El propósito de esta hoja informativa es proporcionar información y ejemplos específicos de la Autoridad de Vivienda. Para obtener más información general sobre adaptaciones y modificaciones razonables, consulte nuestra publicación "Discriminación en la Vivienda Debido a su Discapacidad: Sus Derechos y Opciones".
Descargo de responsabilidad: Esta publicación es solo información legal y no es un consejo legal sobre su situación individual. Está vigente a la fecha de publicación. Tratamos de actualizar nuestros materiales regularmente. Sin embargo, las leyes cambian regularmente. Si desea asegurarse de que la ley no haya cambiado, comuníquese con DRC u otra oficina legal.
Índice
- Presentaciones
- Ejemplo de Carta a una Autoridad de Vivienda
- Ejemplo de Carta de Verificación de un Profesional Médico
- Cómo Lograr que Su PHA Responda a Sus Solicitudes
- Haga Cumplir Sus Derechos: Reclamos y Demandas
Introducción
La discriminación por parte de agencias gubernamentales y ciertas empresas contra las personas con discapacidades es ilegal. Esto incluye la discriminación por parte de las Autoridades de Vivienda Pública que administran/gestionan programas de vivienda, como Vivienda Pública y Cupones de la Sección 8. Diferentes acciones u inacciones pueden considerarse discriminación. Algunos ejemplos son los siguientes:
- Una Autoridad de Vivienda que trata a alguien de manera diferente o se niega a trabajar con alguien debido a su discapacidad. Un ejemplo podría ser un empleado de la Autoridad de Vivienda que rechaza a una persona porque necesita un intérprete de Lenguaje de Señas Americano (ASL) para comunicarse, y el empleado no intenta conseguir uno.
- Barreras físicas que bloquean o dificultan el acceso
- Hostigamiento
- Represalias
- Declaraciones discriminatorias
- No proporcionar cambios o excepciones necesarias (“adaptaciones y modificaciones razonables”)
Diferencias entre Adaptaciones Razonables y Modificaciones Razonables
Las adaptaciones razonables ("RA") son excepciones a las normas, los procedimientos, los servicios o las políticas. Las modificaciones razonables ("RM") son cambios físicos que se aplican a los edificios, unidades o terrenos. Las adaptaciones y modificaciones se consideran razonables si cumplen con los siguientes requisitos:
- Son necesarias para proporcionarle a alguien con una discapacidad la oportunidad equitativa de usar y disfrutar de una vivienda;
- No alteran fundamentalmente la naturaleza de la vivienda u otros servicios proporcionados; o bien
- No imponen una carga excesiva al proveedor de vivienda; o bien
- No constituyen una amenaza directa para la salud o la seguridad de terceros ni causan daños físicos sustanciales a la propiedad de terceros.
Después de que el solicitante establece que la adaptación o modificación es necesaria (punto 1 anterior), el proveedor de vivienda que recibe la solicitud solo puede rechazar legalmente la solicitud debido a los puntos 2, 3 o 4 anteriores.
Para obtener más información sobre el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (Department of Housing and Urban Development, "HUD"), una agencia federal autorizada para hacer cumplir las leyes federales de vivienda justa, consulte: https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/reasonable_accommodations_and_modifications
Ejemplos de Solicitudes de Adaptación Razonable
Las Autoridades de Vivienda deben proporcionar adaptaciones razonables cuando sea necesario para brindar a alguien con una discapacidad igualdad de acceso a cualquiera de los programas que administran, incluidos los programas de la Sección 8. La adaptación específica puede ser diferente según la persona y la situación, y hay espacio para la creatividad. Estos ejemplos están destinados a ilustrar algunas posibilidades:
- Estándares de Pago Más Altos: los estándares de pago son lo máximo que una Autoridad de Vivienda puede pagar para ayudar a un hogar con el alquiler. Una Autoridad de Vivienda establecerá estándares de pago para cada tamaño de unidad. Una Autoridad de Vivienda puede aprobar un estándar de pago más alto como adaptación razonable, pero solo hasta una cantidad determinada. El Plan Administrativo de la Autoridad de Vivienda debería tener información detallada al respecto. Una Autoridad de Vivienda puede establecer estándares de pago más altos para un hogar individual como adaptación razonable, pero es posible que deban solicitarle al HUD que lo apruebe de antemano.
- Estándares de Subsidio Más Altos y Asistentes Residentes: un estándar de subsidio determina la cantidad necesaria de habitaciones para hogares de diferentes tamaños. Una Autoridad de Vivienda debe aprobar un estándar de subsidio más alto como adaptación razonable si el solicitante establece que es necesario y razonable, a menos que la Autoridad de Vivienda tenga una razón legal para denegarlo (consulte la sección anterior sobre Diferencia entre RA y RM). Esto podría ser para acomodar a un asistente residente, para proporcionar espacio adicional para el equipo médico necesario o por algún otro motivo relacionado con la discapacidad.
- Asignaciones de Servicios Públicos Más Altas: en los casos en que los inquilinos de la Sección 8 paguen sus propios servicios públicos, una Autoridad de Vivienda puede proporcionar una asignación de servicios públicos. Esto ayudaría con el costo del consumo razonable de servicios públicos. Una Autoridad de Vivienda debe aprobar una asignación de servicios públicos más alta como adaptación razonable si el solicitante establece que es necesario y razonable para un inquilino que utiliza un equipo relacionado con una discapacidad que resulta en facturas de servicios públicos más altas.
- Mayores Tiempos de Búsqueda: por lo general, al beneficiario de un cupón basado en los inquilinos de la Sección 8 se le otorgan 60 días calendario después de recibir su cupón para encontrar una unidad de alquiler. Una Autoridad de Vivienda debe otorgar más tiempo como adaptación razonable si el solicitante establece que su necesidad de más tiempo es necesaria y razonable. Sin embargo, la razonabilidad de múltiples solicitudes de extensión o una extensión indefinida puede ser más difícil de demostrar y se encontrar con resistencia por parte de la Autoridad de Vivienda.
- Restablecimiento en una Lista de Espera: una Autoridad de Vivienda puede eliminar a un solicitante de un cupón de la lista de espera en casos específicos. Una razón por la que una persona podría ser eliminada es si no responde a las solicitudes de información y actualizaciones de la Autoridad de Vivienda. Sin embargo, si un solicitante no respondió a dicha solicitud debido a una discapacidad, la Autoridad de Vivienda podría restablecer al solicitante en la posición anterior en la lista de espera de la familia como una adaptación razonable.
- Alquiler a un Familiar: las normas federales no permiten que las Autoridades de Vivienda aprueben un alquiler si los familiares del inquilino son propietarios de la unidad. Una Autoridad de Vivienda puede aprobar esto como una adaptación razonable para el inquilino, si el solicitante establece que es necesaria y razonable y si el propietario no vive en la unidad.
- Asistencia para Encontrar una Unidad Accesible: cuando una Autoridad de Vivienda otorga un cupón a una familia que incluye a una persona con una discapacidad, debe proporcionar una lista actualizada de unidades accesibles disponibles conocidas por la Autoridad de Vivienda. Si es necesario, también puede proporcionar otra ayuda al hogar para encontrar una unidad accesible, pero el nivel y la calidad de dicha ayuda pueden variar.
Cómo Realizar una Solicitud de Adaptación Razonable a una Autoridad de Vivienda
Para recibir una adaptación o modificación razonable, debe pedirla. No es necesario solicitarla por escrito ni utilizar las palabras “adaptación razonable” o “modificación razonable”. Sin embargo, es una buena idea hacer ambas cosas. Esto se debe a que ayudará a que lo que solicita sea más claro. Además, es posible que necesite utilizar el documento más adelante para demostrar que solicitó la modificación. Enviar su solicitud por correo electrónico es una manera fácil de tener documentación para más adelante. Si prefiere enviarla por correo USPS, asegúrese de conservar una copia de su solicitud y guardarla en un lugar seguro. También puede hacerlo mediante correo certificado para que tenga recibo, pero no es necesario que lo haga de esta manera.
La conexión entre la modificación que solicita y su discapacidad se debe indicar en su solicitud. Por ejemplo, no basta con presentar una solicitud de adaptación razonable diciendo: "Tengo una discapacidad y quiero una habitación adicional". Una solicitud sólida necesita más información. En cambio, será más útil y claro decir algo como: “Debido a que tengo un equipo médico duradero que debo guardar en un lugar seguro, solicito una adaptación razonable para poder tener un cupón que me permita alquilar una vivienda con una habitación adicional para guardar el equipo". A continuación se muestra un ejemplo para realizar estas solicitudes a proveedores de vivienda.
Tenga en cuenta que algunas Autoridades de Vivienda tienen formularios de adaptación razonable para que usted los complete. Si bien sus formularios pueden ser herramientas útiles, el formulario en sí no puede ser obligatorio y, a veces, los formularios pueden solicitar información adicional más allá de lo necesario para la solicitud de adaptación razonable. No dude en utilizar nuestro ejemplo de carta como guía, adjunte su solicitud a su formulario y escriba "consultar el documento adjunto" en las secciones de preguntas del formulario. Es posible que pueda encontrar los formularios de su Autoridad de Vivienda en su sitio web. En caso contrario, puede solicitar una copia a su punto de contacto en la Autoridad de Vivienda. Puede resultar útil revisar las políticas de su Autoridad de Vivienda (Plan Administrativo) para solicitar adaptaciones y modificaciones razonables para obtener una descripción general de su proceso específico.
Ejemplo de Carta a una Autoridad de Vivienda
[Fecha]
[Nombre completo de la Autoridad de Vivienda]
[Dirección de correo electrónico o dirección física de la Autoridad de Vivienda]
Estimado [nombre de su persona de contacto en la Autoridad de Vivienda]
Me dirijo a usted para solicitar las siguientes adaptaciones/modificaciones razonables para mi discapacidad:
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Esta solicitud se relaciona con mi discapacidad debido a lo siguiente:
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Mi [médico/psiquiatra/psicólogo/terapeuta/trabajador social/terapeuta ocupacional/otro individuo] determinó que estas adaptaciones/modificaciones son necesarias debido a mi discapacidad. Puedo proporcionar documentos que lo verifican, si los necesita.
La ley federal y estatal exige que un proveedor de vivienda realice las adaptaciones necesarias para los inquilinos/ocupantes y solicitantes que presentan discapacidades.
Por favor, responda a esta solicitud, por escrito, antes del [fecha]. Por favor, comprenda que no responder a una adaptación razonable, retrasar indebidamente la respuesta o negar ilegalmente una solicitud de adaptación razonable constituye discriminación por discapacidad. Consulte el Artículo 12177(e) del Título 2 del Código de Reglamentos de California. No dude en ponerse en contacto conmigo al [su dirección de correo electrónico/número de teléfono]. Le agradezco su atención.
Atentamente,
[Su nombre]
[Su dirección]
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La Autoridad de Vivienda probablemente le pedirá que firme un formulario de divulgación de información médica después de enviar su solicitud. Este formulario les da permiso para hablar con un tercero para verificar la necesidad de la adaptación. Por lo general, solicitan esto cuando la necesidad del residente de realizar adaptaciones o modificaciones no es obvia. Una carta de verificación confirma que la persona tiene una necesidad relacionada con la discapacidad para la modificación que solicita. A continuación se muestra un ejemplo de cartas de verificación médica que puede solicitarle a su proveedor médico que las complete para poder adjuntarlas a su solicitud inicial de adaptación razonable/modificación razonable para, con suerte, acelerar el proceso y reducir el ida y vuelta del papeleo que puede ocurrir. Además, puede ver nuestro recurso “Solicitudes de Modificaciones y Adaptaciones Razonables en la Vivienda: Cartas de verificación” para obtener más información sobre las cartas de verificación.
Ejemplo de Carta de Verificación de un Profesional Médico
[Fecha]
Para [Autoridad de Vivienda]:
Soy el [médico/psiquiatra/psicólogo/terapeuta/trabajador social/terapeuta ocupacional] de [nombre del cliente/paciente] y estoy familiarizado con su condición. [Nombre del paciente] tiene una discapacidad que le causa ciertas limitaciones funcionales. Dichas limitaciones incluyen [lista de las limitaciones funcionales por las que se solicitan las adaptaciones]:
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[La adaptación solicitada] es necesaria para que [nombre del paciente/cliente] viva en la comunidad y use y disfrute de su vivienda al [describa de qué manera las adaptaciones ayudarán o apoyarán al individuo] [enumere las limitaciones que requieren la adaptación solicitada]:
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___________________________________________________________
___________________________________________________________
Gracias por brindar esta adaptación razonable para [nombre del paciente/cliente].
Atentamente,
[Nombre y Cargo]
Cómo Lograr que Su PHA Responda a Sus Solicitudes
Para la mayoría de las Autoridades de Vivienda, su principal punto de contacto debe ser su Trabajador Social/de Elegibilidad Si no tiene uno, no sabe cómo contactarlos o no está seguro de a quién contactar, comience preguntando si hay un coordinador 504 o de la ADA. Puede intentar obtener la información de contacto del coordinador.
Si la Autoridad de Vivienda no responde a su solicitud después de haberles dado un tiempo para revisarla, puede ser útil comunicarse con su oficina local de Campo de Vivienda Pública de HUD para ver si pueden ayudarlo a lograr que la Autoridad de Vivienda le responda. Puede encontrar el número de contacto de su oficina local de HUD aquí: https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/about/field_office Si esto no funciona, también puede ser útil comunicarse con los funcionarios del gobierno local o con su Congresista para obtener ayuda para que su Autoridad de Vivienda le responda (https://www.house.gov/representatives/find-your-representative).
Haga Cumplir sus Derechos: Reclamos y Demandas
Si una Autoridad de Vivienda niega su solicitud de adaptaciones o modificaciones razonables, tiene varias opciones. Sus opciones se describen a continuación. Tenga en cuenta que, en última instancia, es posible que deba presentar un reclamo administrativo o una demanda para hacer cumplir sus derechos. Estas opciones pueden tomar bastante tiempo.
Audiencias Informales
Es posible que pueda solicitar una audiencia informal a la Autoridad de Vivienda. Esto puede ofrecerle la solución más sencilla y rápida. Aunque los reglamentos federales no garantizan el derecho a una audiencia informal para solicitudes de adaptaciones razonables, muchas Autoridades de Vivienda incluyen el derecho a una audiencia informal en sus Planes Administrativos. Tenga en cuenta que los procedimientos para solicitar una audiencia informal variarán para cada Autoridad de Vivienda. Sin embargo, la mayoría de las Autoridades de Vivienda tienen un plazo para solicitar una audiencia informal y la mayoría de las notificaciones por escrito deben informarle sobre los plazos para impugnar la resolución o decisión de las Autoridades de Vivienda. Revise su carta de denegación y si no hay información sobre los plazos proporcionados, consulte el Plan Administrativo de la Autoridad de Vivienda para asegurarse de solicitar una audiencia antes del plazo. Si no cumple con el plazo y el motivo por el cual no lo cumplió está relacionado con una discapacidad, puede solicitar una adaptación razonable para que la Autoridad de Vivienda conceda su solicitud de audiencia incluso si ya pasó el plazo.
Reclamos Administrativos
Puede presentar un reclamo administrativo ante la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development’s Office of Fair Housing and Equal Opportunity, HUD-FHEO)1 Debe presentar un reclamo dentro de un año a partir de la fecha más reciente del acto de discriminación. Puede encontrar información sobre cómo presentar un reclamo ante la HUD-FHEO llamando al 1-800-669-9777 o en el sitio web del HUD: https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/online-complaint Puede encontrar información sobre el proceso de reclamo en: https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/complaint-process
También, puede considerar también presentar un reclamo administrativo ante el Departamento de Derechos Civiles de California (California’s Civil Rights Department, CRD), anteriormente llamado Departamento de Igualdad en el Empleo y la Vivienda (Department of Fair Employment and Housing, DFEH). Deberá presentarlo dentro de un año desde la fecha más reciente del acto de discriminación. Puede presentarlo en línea (creando una cuenta), por teléfono al (800) 884-1684 o por correo. Puede obtener más información sobre cómo presentar un reclamo en el siguiente enlace: https://calcivilrights.ca.gov/complaintprocess/
Para obtener más información sobre el proceso del CRD, consulte el diagrama de flujo de reclamos del CRD en:https://calcivilrights.ca.gov/wp-content/uploads/sites/32/2022/09/CRD-Non-Employment-Flowchart_ENG.pdf.
Si el CRD no falla a su favor, la decisión se puede apelar ante el Director del CRD dentro de los 10 días posteriores a la decisión.2
Si necesita adaptaciones para trabajar con el CRD, comuníquese con el coordinador de la ADA del CRD. Puede encontrar su información en: https://calcivilrights.ca.gov/adacoordinator/
Demandas Privadas
Puede hacer cumplir sus derechos a través de demandas civiles presentadas ante un tribunal federal o estatal. Sin embargo, antes de demandar a una entidad pública como una Autoridad de Vivienda, primero debe presentar un Formulario de Reclamo del Gobierno según el Código de Gobierno de California 910. Para obtener más información, consulte esta guía de la Biblioteca de Derecho Público del Condado de Sacramento: https://saclaw.org/resource_library/claims-against-the-government/
No es necesario tener un abogado; puede presentar una demanda por su cuenta. Además, si presenta una demanda en un tribunal de reclamos menores, no puede tener un abogado. Existen límites de tiempo (“estatutos de limitaciones”) que restringen el tiempo que tiene para presentar reclamos ante el tribunal. Puede perder automáticamente el caso si no presenta la demanda dentro de ese plazo. Estos plazos pueden ser tan cortos como dos años a partir de la fecha del último acto de discriminación. Tendrá que pagar tasas judiciales para presentar su demanda y puede ser responsable de tasas judiciales adicionales a medida que avance la demanda. Sin embargo, puede calificar para una exención si no puede pagar las tasas judiciales.
Si le interesa presentar una demanda, debe consultar con un abogado lo antes posible. Puede obtener asesoramiento, analizar sus opciones y potencialmente, obtener representación. Tenga en cuenta que no tiene derecho a un abogado gratuito para este tipo de demandas y es posible que deba pagarle a un abogado por adelantado o en forma de honorarios por contingencia para que lo ayude a presentar una demanda.
Reclamos Menores
Si le interesa recibir hasta $12,500 como indemnización monetaria, puede presentar un caso por discriminación ante un Tribunal de Reclamos Menores. Sin embargo, antes de demandar a una entidad pública, primero debe presentar un Formulario de Reclamo del Gobierno según el Código de Gobierno de California 910. Para obtener más información, consulte esta guía de la Biblioteca de Derecho Público del Condado de Sacramento: https://saclaw.org/resource_library/claims-against-the-government/
Los casos ante el Tribunal de Reclamos Menores se deben presentar antes de que expiren los límites de tiempo (“estatutos de limitaciones”). Hay una tasa judicial a menos que sea elegible para una exención. Puede consultar con un abogado sobre los casos del Tribunal de Reclamos Menores, pero un abogado no puede representarlo en el Tribunal de Reclamos Menores. Puede visitar el Centro de Autoayuda de su tribunal local para obtener ayuda con la presentación o hablar con un Asesor de Reclamos Menores.
Para obtener más información, puede visitar las siguientes páginas:
- Guía de Autoayuda de los Tribunales de California, Conceptos Básicos sobre Reclamos Menores: https://selfhelp.courts.ca.gov/small-claims-california
- Disability Rights California, Una Guía para Presentarse ante un Tribunal de Reclamos Menores: Cómo Realizar una Demanda si una Entidad Comercial o un Propietario Lo Discrimina Debido a Su Discapacidad: https://www.disabilityrightsca.org/system/files?file=file-attachments/520601_0.pdf