Поиск подходящего съемного жилья в Калифорнии еще никогда не был такой сложной задачей, особенно для калифорнийцев с ограниченными возможностями. Данное руководство содержит общие советы и рекомендации калифорнийцам с ограниченными возможностями, которые ищут себе подходящее жилье на частном рынке.

Это руководство не является заменой юридической или финансовой консультации, а предназначено для того, чтобы помочь прежде всего тем, кто никогда раньше не снимал жилье самостоятельно. Для получения помощи по вопросам, связанным с вашими уникальными обстоятельствами, вы можете обратиться в DRC по телефону 1-800-776-5746.

Поиск подходящего жилья:

1. Как найти жилье:

1. Поисковые системы: поисковые системы, такие как Google и Bing, часто являются отличным средством, чтобы начать поиск жилья, которое сдается в аренду.
2. Списки местных жилищных управлений: местные жилищные управления часто ведут списки объектов доступного жилья, хотя в них нередко имеются списки очередности. Нажмите здесь, чтобы получить контакты местного жилищного управления.
3. Услуги жилищной навигации/211: вы можете позвонить по номеру 211, чтобы узнать об услугах жилищной навигации, которые могут быть доступны в вашем районе. Службы жилищной навигации могут помочь вам найти подходящее жилье.
4. Помните о мошенничестве: к сожалению, в последнее время мошенничество с арендой жилья стало распространенным явлением, поэтому вам следует принять меры для самозащиты. Не платите ничего до осмотра объекта, никогда не подписывайте договор аренды или заявку на аренду, предварительно не осмотрев объект, не платите слишком большие сборы за подачу заявления (см. раздел 2b ниже) и скептически относитесь к слишком хорошим, чтобы быть правдивыми, ценам.

2. Вопросы, которые нужно задать прежде всего

1. Как живется в этом районе? Прежде всего поищите в Интернете отзывы о недвижимости, узнайте о распространенных жалобах и спросите у арендодателя об этих проблемах. Были ли жалобы урегулированы? Похоже ли, что арендодатель реагирует на жалобы? Есть ли какая-то распространенная жалоба, о которой люди постоянно говорят?

2. Сборы, о которых следует спросить: плата за подачу заявления весьма распространена и предназначена для возмещения расходов арендодателя, связанных с проверками биографических данных и кредитоспособности. Этот сбор ограничен законами штата и не должен превышать фактических затрат арендодателя на обработку заявления и проверки биографических данных и кредитоспособности. Плата за подачу заявления ни в коем случае не может превышать максимальный размер по штату, который в настоящее время установлен на уровне 65,37 долларов США с 2024 года и ежегодно увеличивается.

3. Требования к кредитоспособности и доходам: арендодатели обычно требуют, чтобы доход заявителей был не меньше 2-3-кратного размера ежемесячной арендной платы. Кроме того, заявители должны соответствовать требованиям проверки кредитоспособности, таким как отсутствие задолженности перед предыдущими арендодателями и отсутствие записей о выселении. Важно заранее узнать у арендодателей, каковы их требования, чтобы не тратить впустую деньги на подачу заявления. Арендодатели не могут использовать эти требования для дискриминации вас по незаконным причинам, например, устанавливая различные требования к кредитоспособности для заявителей с разным национальным происхождением. Арендодатели также не могут использовать требование к доходам, чтобы запретить заявителям с низким доходом пользоваться программой субсидируемого жилья, например, программой Section 8. В этих случаях расчет соотношения арендной платы и дохода арендатора должен основываться на части арендной платы арендатора, а не на всей сумме арендной платы по договору. Арендодатели в Калифорнии по закону не могут отказать в аренде участникам программы Section 8 только потому, что они являются участниками этой программы.

4. Проверка биографических данных: большинство арендодателей требуют, чтобы заявители проходили проверку биографических данных. В ходе этой проверки часто проверяется наличие задолженности, ранее возбужденных против вас дел о выселении и любых сведениях о судимости.

5. Правила проживания с домашними животными: владельцы домашних животных и те, кто планирует завести питомца в будущем, должны обязательно уточнить правила арендодателя в отношении содержания домашних животных. Многие арендодатели ограничивают содержание домашних животных, например, разрешая содержать только определенные породы, устанавливая ограничения по весу или запрещая определенные виды домашних животных и оборудование для них, например аквариумы. Если у вас есть потребность в домашнем животном-компаньоне или животном-поводыре в связи с ограниченными возможностями, вы можете рассчитывать на исключения из этих правил в качестве разумного условия проживания. Более подробная информация о разумных условиях проживания приведена в разделе 5 ниже.

3. Осмотрите арендуемое помещение

1. Образец и реальная квартира: во многих крупных объектах недвижимости есть «образцовое помещение», которое предназначено для показа потенциальным жильцам. Эти квартиры, как правило, меблированы и не обязательно имеют ту же планировку, что и другие доступные квартиры. Обязательно спросите арендодателя, является ли помещение, которое вы осматриваете, реальным объектом аренды, или это образцовое помещение. Если это образцовое помещение, настаивайте на том, чтобы также осмотреть помещение, которые вы собираетесь арендовать, прежде чем платить какие-либо деньги или подписывать договор аренды. Так вы можете выявить любые потенциальные проблемы с фактическим объектом недвижимости, который будете арендовать.

2. Осматривайте объект в разное время суток: если возможно, осмотрите объект в разное время суток, например, ранним утром, днем и вечером. Это поможет выявить потенциальные проблемы, прежде чем вы согласитесь на аренду этого помещения, например, шумные соседи, проблемы с доступностью или проблемы с парковкой.

3. Вопросы по парковке: парковочное место закреплено за вами или используется жильцами совместно? Достаточно ли здесь парковочных мест для всех жильцов? Имеются ли при необходимости парковочные места для инвалидов?

4. Соображения безопасности: ограничен ли доступ к объекту? Если есть ворота, то как жители и гости получают доступ?

5. Доступность: если в здании лестница, которой вам трудно будет пользоваться, то есть ли работающий лифт? Есть ли на территории объекта недвижимости парковочные места для инвалидов?

6. Прачечная: есть ли в помещении прачечная комната, стиральная машина и сушилка? Доступна ли для вас прачечная комната и будет ли доступна она в те часы, когда она вам понадобится? Если в помещении вообще нет прачечной комнаты, есть ли поблизости прачечная самообслуживания?

7. Порядок получения почты и доставки: как жители получают почту и есть ли проблемы с доступом к почтовым отделениям и отделениям для посылок и обратно? Хранятся ли посылки в определенном месте или они доставляются к дверям жильцов? Имеют ли курьеры доступ к объекту недвижимости в нерабочее время? Если есть помещение для посылок, доступно ли оно в те часы, когда оно вам может понадобиться?

4. Осмотрите окрестности, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим потребностям

1. Шум: каков уровень шума в помещении и вокруг него? Если есть возможность, постарайтесь посетить этот район в разное время суток, чтобы выяснить, не очень ли здесь шумно в то время, когда вам нужна тишина.

2. Дорожное движение: какова ситуация с дорожным движением в этом районе? Если вы будете добираться на работу на машине, не будет ли вам трудно делать это из-за дорожной ситуации в этом районе?

3. Безопасность: имеются ли на объекте недвижимости закрывающиеся ворота? Как жители и посетители могут попасть в здание? Много ли происходит преступлений в окрестностях? Получить представление о том, какие виды преступной деятельности могут происходить в этом районе, можно с помощью онлайн-инструментов. Вы можете найти эти инструменты, выполнив поиск в Интернете по словам «карта преступности [название района]».

4. Школы: если у вас есть дети или вы планируете завести их, живя в этом доме, какие школы находятся в вашем районе? Вы можете воспользоваться онлайн-инструментами, чтобы узнать, какие школы есть в вашем районе. Рейтинги и обзоры также можно найти в Интернете.

5. Условия проживания для людей с ограниченными возможностями

1. Вы имеете право на отсутствие дискриминации по признаку любого «защищенного класса», такого как раса, цвет кожи, религия, пол/гендер, гендерная идентичность, беременность, сексуальная ориентация, семейное положение, военный статус или статус ветерана, состояние здоровья или инвалидность, национальность, происхождение или генетическая информация.
2. Если вам необходимо изменить какие-либо правила или процедуру аренды в связи с ограниченными возможностями (например, если у вас есть животное для оказания эмоциональной поддержки, а арендодатель не разрешает содержать домашних животных или взимает плату за них), вы можете запросить у арендодателя разумные условия проживания (см. «Ваше право на разумные условия проживания»).
3. Если вам необходимо внести изменения в само помещение в связи с ограниченными возможностями (например, установить поручень в душе), вы имеете право запросить разумные изменения. Однако при разумных изменениях арендодатели обычно имеют право потребовать, чтобы арендатор оплатил эти изменения, а также вернул помещение в первоначальное состояние при выезде из него (см. «Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности: ваши права и возможности» для получения дополнительной информации о разумных изменениях).

Рассмотрение договора аренды и заселение

Этот раздел посвящен рассмотрению договора аренды, процессу подачи заявления и документальному оформлению повреждений при заселении.

1. Изучение договора аренды

1. Помните о мошенничестве! Никогда не подписывайте договор аренды и не платите никаких денег до тех пор, пока вам не будет предоставлена возможность ознакомиться с арендуемым помещением и предлагаемым документом об аренде. Если потенциальный арендодатель требует от вас подписать договор аренды или внести залог еще до осмотра жилья, это тревожный сигнал — зачастую это признак мошенничества с арендой.

   Договор аренды — это юридическое соглашение, которое наделяет как арендатора, так и арендодателя определенными правами и обязанностями.

   Основные условия, на которые следует обратить внимание при заключении договора аренды:

   1. Срок аренды: может быть любым, хотя некоторые распространенные сроки аренды квартир варьируются от месяца до года или более длительного срока. Важно подумать о том, сможете ли вы оставаться в помещении в течение всего срока аренды, поскольку выезд из помещения до окончания срока аренды может иметь финансовые последствия. Если вы досрочно расторгнете договор аренды без одобренного разумного приспособления для удовлетворения потребностей, связанных с инвалидностью, вас могут обязать вносить арендную плату до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.

      Сумма арендной платы и срок оплаты: в договоре аренды должна быть указана сумма причитающейся арендной платы и сроки внесения каждого платежа. Договор аренды также должен содержать инструкции по оплате, а также любые применимые пени и штрафы за просрочку платежей.

      Гарантийный залог: в договоре аренды должна быть указана сумма любого требуемого гарантийного залога, а также условия, при которых арендодатель может удержать его после того, как вы съедете из помещения. Гарантийный залог — это денежная сумма, которую вы платите арендодателю при заселении в квартиру и которая затем возвращается вам, когда вы съезжаете, после вычета расходов на устранение ущерба, причиненного помещению, и других допустимых вычетов. Согласно калифорнийскому законодательству, с 01.01.2024 г. многим (но не всем) арендодателям запрещено взимать в качестве гарантийного залога сумму, превышающую арендную плату за один месяц. Если вы считаете, что арендодатель пытается завысить сумму залога, обратитесь за юридической помощью.

      Сдача в субаренду: многие арендодатели запрещают сдавать в субаренду или самостоятельно сдавать комнату в помещении без согласия арендодателя. Если вы собираетесь найти соседа по квартире, ознакомьтесь с правилами арендодателя на этот счет, как указано в договоре аренды.

      Правила проживания в помещении: в договоре аренды, скорее всего, также будут указаны определенные правила проживания в помещении, такие как тихие часы, правила проживания с домашними животными и правила пользования коммунальными удобствами. Их важно изучить, поскольку неоднократные или серьезные нарушения этих правил могут стать основанием для выселения. Если вам нужны разумные приспособления в связи с инвалидностью, для исключения из этих правил ознакомьтесь с публикацией DRC «Разумные приспособления», которая также доступна на нашем веб–сайте в разделе «Ресурсы» > «Жилье/Бездомность» > «Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности: ваши права и возможности»

2. Если у вас есть вопросы по условиям аренды, обратитесь за юридической консультацией перед тем, как подписывать договор. Подписав договор аренды, вы будете обязаны соблюдать все условия, которые не являются незаконными, даже если вы не понимали их при подписании договора. Обращайтесь за юридической консультацией по любым возникшим у вас вопросам, касающимся договора аренды, до его подписания. Арендодатель, который пытается заставить вас подписать договор до того, как вы получите такую консультацию, — это тревожный сигнал: арендодатель должен стремиться к тому, чтобы все стороны понимали, что они подписывают, чтобы избежать проблем и недоразумений в будущем.

2. Процесс подачи заявления

1. Арендодатели, как правило, требуют подачи заявления и внесения платы за подачу заявления от всех совершеннолетних потенциальных жильцов объекта. Согласно законодательству Калифорнии этот сбор должен компенсировать арендодателю только фактические расходы на проверку кредитоспособности и биографических данных потенциальных арендаторов — арендодатели не должны получать прибыль от сборов за подачу заявления. Плата за подачу заявления ни в коем случае не может превышать максимальный размер по штату, который в настоящее время установлен на уровне 65,37 долларов США с 2024 года и ежегодно увеличивается с учетом инфляции. Если вы считаете, что арендодатель пытается взимать чрезмерные сборы за подачу заявления, обратитесь за юридической помощью, прежде чем оплачивать такие сборы или соглашаться с ними.

3. Заселение/документальное оформление ущерба

1. В день начала аренды, после подписания договора, арендодатель передаст вам ключи от помещения. Как только это произойдет, важно немедленно задокументировать любые повреждения или проблемы, связанные с помещением. О любых проблемах, которые вы обнаружите в помещении, таких как дыры в стенах, порванное ковровое покрытие, пятна, поврежденная или сломанная бытовая техника и т. д., следует немедленно сообщить арендодателю в письменной форме. Также следует сделать фотографии помещения с отметками даты и времени, на которых будут показаны все заявленные повреждения. Не лишним будет записать видео со своим первым осмотром помещения и сохранить его для своих записей.

2. Когда придет время съезжать, арендодатель будет не вправе удерживать суммы из вашего залога для возмещения ущерба, который был нанесен до начала вашей аренды помещения. Наличие фотографий и записей о существующих повреждениях позволит вам доказать, что эти условия уже существовали до вашего переезда.