Mục lục

• Điều Gì Xảy Ra Nếu Quý Vị Thua Vụ Kiện Trục Xuất (“Chiếm Giữ Bất Hợp Pháp”)?
• Quý Vị Có Các Lựa Chọn Nào Sau Khi Thua Vụ Kiện Trục Xuất?
  • Chuyển ra ngoài
  • Yêu cầu thêm thời gian để chuyển nhà
  • Yêu cầu tòa án hủy bỏ lệnh trục xuất nếu quý vị không có khả năng trả lời khiếu kiện đó
• Nộp thông tin bổ sung nếu việc trục xuất của quý vị là do chưa trả tiền thuê nhà

Giới Thiệu

Nếu quý vị thua kiện vụ trục xuất, sẽ rất khó để trì hoãn hoặc ngăn chặn việc trục xuất ngay cả khi quý vị hoặc ai đó trong gia đình bị khuyết tật. Ngay cả khi quý vị có thể thực hiện các lựa chọn này, khả năng quý vị sẽ có thể giữ lại nơi ở của mình cũng không cao. Cơ hội tốt nhất của quý vị để ngăn chặn việc trục xuất là lên kế hoạch trước - xem xét kỹ các thủ tục giấy tờ và tìm kiếm tư vấn pháp lý khi quý vị nhận được thông báo trục xuất hoặc giấy tờ của tòa án về việc trục xuất; chú ý đến tất cả các thời hạn; tham dự mọi phiên điều trần trước tòa; tập hợp tất cả các bằng chứng phục vụ phiên xét xử.

Điều Gì Xảy Ra Nếu Quý Vị Thua Vụ Kiện Trục Xuất (“Chiếm Giữ Bất Hợp Pháp”)?

1. Nếu quý vị đến trình diện trước tòa để điều trần, thẩm phán (hoặc bồi thẩm đoàn) sẽ đưa ra quyết định (được gọi là “phán quyết”). Nếu quý vị không nộp Bản Tự Biện Hộ về Chiếm Giữ Bất Hợp Pháp đúng hạn, tòa án có thể đưa ra “phán quyết vắng mặt” chống lại quý vị. Điều này có nghĩa là quý vị đã thua vụ kiện trục xuất đó. Nếu thẩm phán (hoặc bồi thẩm đoàn) phán quyết chủ nhà/người quản lý tài sản có quyền trục xuất quý vị, nghĩa là quý vị đã thua vụ kiện trục xuất. Trong cả hai trường hợp, tòa án sẽ cung cấp cho chủ nhà/người quản lý tài sản các tài liệu được gọi là “Phán Quyết Về Quyền Sở Hữu” và “Lệnh Chiếm Hữu”. Điều này cho phép chủ nhà/người quản lý tài sản thực hiện các bước tiếp theo để trục xuất quý vị ra khỏi nhà. Họ cũng có thể yêu cầu quý vị phải trả tiền cho chủ nhà/người quản lý tài sản (số tiền này có thể là tiền thuê nhà quá hạn, chi phí sửa chữa hư hỏng, tiền phạt và chi phí khác, như phí nộp đơn và phí luật sư).

• Chủ nhà/người quản lý tài sản sẽ mang Lệnh Chiếm Hữu đến văn phòng Cảnh Sát Trưởng. Theo đó, Cảnh Sát Trưởng sẽ có thể đến nhà và trục xuất quý vị ra khỏi nhà sau khi đưa ra cảnh báo bằng văn bản.
• Cảnh Sát Trưởng sẽ đến tống đạt cho quý vị “Thông Báo Dọn Nhà” (cảnh báo bằng văn bản yêu cầu quý vị rời khỏi nhà). Thông báo này sẽ cho quý vị 5 ngày để chuyển đi. Nếu quý vị không dọn đi, cảnh sát trưởng sẽ quay lại để buộc quý vị rời khỏi nhà và khóa cửa không cho quý vị vào.

Quý Vị Có Các Lựa Chọn Nào Sau Khi Thua Vụ Kiện Trục Xuất?

Quý vị có ba lựa chọn:

1. Quý vị có thể dọn ra ngoài,
2. yêu cầu thêm thời gian, hoặc
3. yêu cầu tòa án hủy bỏ việc trục xuất.

Quý vị có thể chuẩn bị sẵn sàng để dọn ra ngoài và chuyển đi trước ngày ghi trên Thông Báo Dọn Nhà của Cảnh Sát Trưởng.

Quý vị có thể yêu cầu chủ nhà và/hoặc tòa án cho thêm thời gian:

• Đề nghị chủ nhà/người quản lý tài sản cho quý vị thêm thời gian để chuyển đi – Đôi khi chủ nhà/người quản lý tài sản có thể sẵn sàng cho quý vị thêm thời gian. Tốt nhất là quý vị nên gửi đề nghị thêm thời gian cho chủ nhà/người quản lý tài sản sớm nhất có thể. Đồng thời quý vị cũng nên đề xuất một khoảng thời gian cụ thể để hoàn tất việc chuyển nhà. Nhưng quý vị cũng cần biết rằng về mặt pháp lý, chủ nhà/người quản lý tài sản không có nghĩa vụ phải cho quý vị thêm thời gian.
• Nếu quý vị cần thêm thời gian để chuyển nhà vì lý do khuyết tật của bản thân (hoặc khuyết tật của một thành viên trong gia đình), quý vị có thể yêu cầu thêm thời gian như một “điều chỉnh hợp lý”. Để biết thêm thông tin về việc yêu cầu điều chỉnh hợp lý, hãy xem nguồn tư liệu: Phân Biệt Đối Xử Về Nhà Ở Dựa Trên Khuyết Tật - Quyền và Lựa Chọn của Quý Vị
• Yêu cầu Tòa Án cho thêm thời gian để chuyển nhà– Quý vị có thể nộp Yêu Cầu Tạm Hoãn Lệnh Thi Hành lên tòa án. Chúng tôi khuyến cáo quý vị nên tìm kiếm tư vấn pháp lý sớm nhất có thể nếu muốn thử cách này. Quý vị không cần thuê luật sư để nộp đơn này — quý vị có thể tự mình nộp đơn.
  1. Quý vị phải nộp Yêu Cầu lên tòa án và sắp xếp để cung cấp các tài liệu cho chủ nhà/người quản lý tài sản trước thời hạn trên Thông Báo Dọn Nhà của Cảnh Sát Trưởng.
  2. Quý vị sẽ phải trả giá thuê theo ngày cho những ngày yêu cầu thêm. Số tiền này thường được trả cho lục sự tòa án để tạm giữ thay cho chủ nhà/người quản lý tài sản.
  3. Thời gian bổ sung tối đa để chuẩn bị chuyển nhà là 40 ngày kể từ ngày phán quyết được đưa ra, trừ khi chủ nhà/người quản lý tài sản đồng ý cho thêm thời gian, (Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự California Mục 918 (b)). Nhưng yêu cầu của quý vị có được phê duyệt hay không và thời gian bổ sung quý vị nhận được sẽ phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể và quyết định của thẩm phán.

Quý vị có thể yêu cầu tòa án hủy bỏ việc trục xuất để quý vị có thể tiếp tục sống trong nhà:

• Nếu quý vị thua theo phán quyết vắng mặt vì không nộp Bản Tự Biện Hộ hoặc bỏ lỡ ngày ra tòa:
  • o Quý vị có thể nộp một đơn thỉnh cầu xin bãi bỏ (có nghĩa là hủy bỏ) án lệnh của thẩm phán. Thỉnh cầu này có thời hạn nghiêm ngặt để thực hiện và quý vị cần có lý do hợp pháp để yêu cầu hủy bỏ. Việc không có nơi nào để đi nếu bị trục xuất khỏi nhà không phải là lý do đủ để chấp nhận. Chúng tôi khuyến cáo quý vị nên tìm kiếm tư vấn pháp lý sớm nhất có thể nếu muốn thử cách này.
  • o Bãi bỏ phán quyết chỉ được phép trong một số tình huống nhất định. Ví dụ: quý vị có thể được bãi bỏ phán quyết nếu quý vị đã bỏ lỡ ngày ra tòa vì khuyết tật, hoặc quý vị đã phải đến bệnh viện vào ngày đó và không thể gọi cho tòa án để thông báo. Một ví dụ khác là giấy tờ Chiếm Giữ Bất Hợp Pháp đã không được tống đạt một cách phù hợp và quý vị đã bỏ lỡ thời hạn nộp Bản Tự Biện Hộ. Ngay cả khi quý vị nghĩ rằng mình có lý do chính đáng, thẩm phán có thể không đồng ý bãi bỏ phán quyết trước đó.
  • o Quý vị có thể nộp đơn yêu cầu bãi bỏ trong tối đa 6 tháng sau khi phán quyết được đưa ra. Tuy nhiên, nếu quý vị chờ một thời gian rồi mới nộp đơn yêu cầu bãi bỏ, có thể quý vị đã phải dọn ra khỏi nhà và chủ nhà/người quản lý tài sản đã cho người khác thuê lại căn nhà đó, và quý vị sẽ không thể dọn vào lại.
  • o Tòa án không có biểu mẫu cụ thể liên quan, vì vậy quý vị phải soạn đơn thỉnh cầu theo đúng định dạng pháp lý cụ thể mà tòa án yêu cầu.
  • o Nếu quý vị thua theo phán quyết vắng mặt do không nộp Bản Tự Biện Hộ, quý vị sẽ cần đính kèm Bản Tự Biện Hộ - Trục Xuất Người Chiếm Giữ Bất Hợp Pháp (Mẫu UD-105) vào Thỉnh Nguyện Bãi Bỏ Phán Quyết này.
  • o Quý vị chỉ có một cơ hội để yêu cầu bãi bỏ, vì vậy điều quan trọng là quý vị phải bao gồm tất cả các thông tin liên quan và tuân theo các quy tắc của tòa án về việc nộp đơn.
  • o Nếu quý vị cần thẩm phán đưa ra quyết định trước khi bị trục xuất, quý vị cũng sẽ cần yêu cầu thẩm phán đưa ra quyết định nhanh chóng. Loại yêu cầu này được thực hiện thông qua “Đơn Thỉnh Cầu Đơn Phương”. Yêu cầu này có những quy tắc đặc biệt. Chúng tôi khuyến cáo quý vị nên tìm kiếm tư vấn pháp lý sớm nhất có thể nếu cần nộp yêu cầu này.
  • o Nếu quý vị yêu cầu bãi bỏ phán quyết, quý vị có thể cùng lúc yêu cầu tòa án cho thêm thời gian trước khi phải dọn đi bằng cách nộp đơn yêu cầu Tạm Hoãn Thi Hành Lệnh Chiếm Hữu cùng với Thỉnh Cầu Bãi Bỏ Phán Quyết.

Nếu quý vị thua kiện vì Thẩm Phán không tuân thủ pháp luật:

• Quý vị có thể nộp Đơn Kháng Cáo phán quyết đó. Kháng cáo là quy trình pháp lý rất kỹ thuật và không chỉ dựa trên việc quý vị không đồng ý với quyết định của thẩm phán. Chúng tôi khuyến cáo quý vị nên tìm kiếm tư vấn pháp lý sớm nhất có thể nếu muốn thực hiện cách này. Kháng cáo của người chiếm giữ bất hợp pháp là một quy trình pháp lý trong đó bên thua kiện trong vụ việc trục xuất sẽ yêu cầu một tòa án khác xem xét lại quyết định. Nhấp vào đây để xem biểu mẫu Thông Báo Kháng Cáo/Kháng Cáo Chéo—Vụ Việc Dân Sự Hạn Chế.
• Kháng cáo là thủ tục tranh chấp phán quyết của thẩm phán về việc thẩm phán có tuân thủ luật pháp hay không. Nếu thắng kiện kháng cáo đó, quý vị có thể ngăn chặn việc trục xuất hoặc chỉ có thể trì hoãn việc trục xuất. Tùy theo hoàn cảnh cụ thể, quý vị có thể phải tiến hành lại phiên tòa xét xử vụ trục xuất.

Lưu ý: Nộp đơn kháng cáo hoặc thỉnh cầu bãi bỏ phán quyết sẽ không ngăn chặn việc trục xuất sau khi có phán quyết trục xuất. Cách duy nhất để người thuê nhà dừng hoặc trì hoãn việc trục xuất là yêu cầu Tạm Hoãn Thi Hành Án cùng lúc với việc nộp đơn kháng cáo hoặc thỉnh cầu bãi bỏ.

Nộp thông tin bổ sung nếu việc trục xuất của quý vị là do chưa trả tiền thuê nhà.

Nếu trường hợp bị trục xuất do chưa trả tiền thuê nhà, quý vị có thể có thêm một lựa chọn nữa để duy trì nơi ở: quý vị có thể trả số tiền theo phán quyết nếu tòa án quyết định cho quý vị lựa chọn này.

Lựa chọn thanh toán 1: Chi trả tất cả số tiền quý vị nợ:

Nếu quý vị quyết định trả tất cả số tiền đang nợ, hãy bảo đảm rằng chủ nhà/người quản lý tài sản của quý vị nộp “Giấy Xác Nhận Hoàn Thành Phán Quyết” (mẫu EJ-100). Đây là bằng chứng quý vị đã trả nợ.

Lựa chọn thanh toán 2: Quý vị cũng có thể cố gắng thương lượng về kế hoạch trả nợ hoặc dàn xếp với chủ nhà.

• Đề xuất một thỏa thuận với chủ nhà/người quản lý tài sản để sắp xếp kế hoạch thanh toán trả nợ hoặc đề nghị trả một số tiền ít hơn số tiền mà tòa án phán rằng quý vị đang nợ (chủ nhà/người quản lý tài sản đôi khi sẽ sẵn sàng chấp nhận số tiền ít hơn nếu quý vị đồng ý sẽ trả nợ ngay lập tức và toàn bộ). Lưu ý: chủ nhà/người quản lý tài sản thường không có nghĩa vụ phải đồng ý với điều này.
  • Nếu chủ nhà/người quản lý tài sản đồng ý với một kế hoạch trả nợ, hãy viết thỏa thuận bằng văn bản về số tiền và thời điểm quý vị sẽ trả nợ. Quý vị và chủ nhà/người quản lý tài sản (hoặc luật sư của họ) cần ký tên và ghi ngày tháng vào thỏa thuận này.
  • Nếu chủ nhà không đồng ý với kế hoạch trả nợ, quý vị có thể thử nộp giấy tờ yêu cầu thẩm phán cho phép quý vị thực hiện kế hoạch trả nợ. Đây được gọi là nộp đơn thỉnh cầu. Tòa án không có biểu mẫu cụ thể liên quan, vì vậy, quý vị có thể cần trợ giúp để nộp đơn đúng cách. Lựa chọn này cũng có thời hạn để quý vị thực hiện. Hãy liên hệ với trung tâm Trợ Giúp Pháp Lý, Thư Viện Luật và Trung Tâm Tự Trợ Giúp của tòa án tại địa phương để xem họ có thể giúp đỡ quý vị hay không.

Trường hợp quý vị không thể trả hoặc quyết định không trả số tiền thuê nhà quá hạn mà tòa phán là quý vị đang nợ.

Quý vị sẽ không thể tiếp tục ở lại nơi ở đó. Ngoài ra, hãy nhớ rằng nếu quý vị quyết định không trả số tiền thuê nhà quá hạn theo phán quyết, chủ nhà/người quản lý tài sản có thể đưa ra các lựa chọn pháp lý để thu hồi khoản tiền đó từ quý vị. Điều này cũng có thể ảnh hưởng đến tín dụng của quý vị và gây khó khăn cho việc thuê nhà ở một nơi khác.

Trong một số trường hợp nhất định, quý vị có thể phải dừng hoặc giới hạn số tiền có thể rút từ tiền lương hoặc tài khoản ngân hàng của mình.

• Một số loại thanh toán được miễn trừ và không thể bị khấu trừ để thu hồi số tiền nợ theo phán quyết cho chủ nhà/người quản lý tài sản. Một ví dụ về các khoản thanh toán được miễn thu hồi số tiền theo phán quyết này là phúc lợi An Sinh Xã Hội và các khoản thanh toán phúc lợi.
• Quý vị có thể nộp Đơn Yêu Cầu Miễn Trừ để ngăn chặn hoặc hạn chế các khoản thanh toán này bị khấu trừ. Nhấp vào đây để tìm hiểu cách yêu cầu miễn trừ đối với lệnh khấu trừ tiền lương.