目录

• 驱逐案（“非法滞留案”）败诉后会怎样？
• 驱逐案败诉后，您有哪些选择？
  • 迁出住所
  • 申请延长搬迁期限
  • 若未能对诉状进行应诉答辩，可向法院申请撤销驱逐判决
• 若驱逐因欠租所致，可补充提供相关信息

导言

即便您本人或家人身患残疾，一旦驱逐案败诉，想要延缓或阻止驱逐执行也会面临极大难度。 即便您可以采取这些补救措施，多半也难以保住现有住所。 想要阻止被驱逐，最好的办法就是要提前做好准备 - 收到驱逐通知或法院文书时，仔细核对书面材料、寻求法律建议；留意所有法定时限；出席所有庭审听证；整理所有可用于庭审的证据材料。

驱逐案（“非法滞留案”）败诉后会怎样？

1. 若您出庭参加庭审，法官（或陪审团）会作出裁决（即“判决”）。 若您未按时对非法滞留诉讼提交答辩状，法院可对您作出“缺席判决”。 这就意味着您已输掉这件驱逐诉讼案。 若法官（或陪审团）裁定房东/物业管理人有权对您进行驱逐，则表示您已败诉。 这两种情形下，法院会向房东/物业管理人出具两份法律文书，分别是“占有判决书”和“占有执行令”。 这就授权房东/物业管理人采取后续措施，将您逐出住所。 法院还可能判令您向房东/物业管理人支付相关费用（包括拖欠租金、损坏赔偿金、违约金以及诉讼费、律师费等开支）。

• 房东/物业管理人会向治安官办公室提交占有执行令。 这份文书授权治安官在向您出具书面警告后，上门对您换锁逐出住所。
• 治安官会上门向您送达“搬离通知”（即书面警报您迁出住所）。 您要在 5 日内搬离。 若您未按时搬离，治安官会再次上门，强制将您清离住所并换锁封禁。

驱逐案败诉后，您有哪些选择？

您有三种选择：

1. 您可以搬离，
2. 申请延长期限，或
3. 向法院申请撤销驱逐令。

您可以做好搬家准备，在治安官搬离通知载明的日期前主动搬离。

您可以向房东和/或法院申请延长期限：

• 向房东/物业管理人申请延期搬离 - 有时房东/物业管理人愿意多给一些时间。 最好尽早向房东/物业管理人申请延长搬离期限。 同时，最好明确提出具体的搬离截止日期。 但您要清楚的是，从法律层面上讲，房东/物业管理人无义务必须同意延长搬离期限。
• 若您因自身（或同住家人）残疾而需要更多搬家时间，可基于“合理便利”原则申请延期。 若需了解有关申请合理便利的详情，请参阅以下资源： 基于残疾的住房歧视 - 您的权利与选择
• 向法院申请延长搬离期限 - 您可向法院提交《执行令暂缓申请书》。 若您有意选择这一方案，建议您尽快寻求专业法律意见。 提交这份申请并不需要聘请律师 - 您可自行提交。
  1. 您必须在治安官搬离通知载明的截止日期前向法院提交申请，并安排向房东/物业管理人送达相关文件。
  2. 您需要为申请额外滞留的天数按日支付租金。 这笔款项通常会交给法院书记员，由其代为保管，之后再转交房东/物业管理人。
  3. 申请延期搬离的最长期限为自判决生效之日起 40 天，除非房东/物业管理人同意延期更长时间（《加州民事诉讼法典》第 918(b) 节）。 但您的申请能否获批以及能获得多长延期时间，取决于具体情形及法官裁定。

您可以向法院申请撤销驱逐令，以便继续住在家里：

• 若您因未提交答辩状或缺席庭审，导致法院作出缺席判决而败诉：
  • 您可以提交动议，申请废除（即撤销）法官的裁定。 此举有严格的时限规定，且必须具备法定理由。 被驱逐后无家可归，不足以构成法定理由。 若您有意选择这一方案，建议您尽快寻求专业法律意见。
  • 申请废除缺席判决仅在特定情形下才会获准。 例如，若您因自身残疾而无法出庭，或当日被迫前往医院且无法致电通知法院，则可申请撤销缺席判决。 还有一种情况是，非法滞留诉讼文书未按规定送达，导致您错过提交答辩状的期限。 即使您自认为有充分理由，法官也未必会同意撤销判决。
  • 您最长可在判决生效后 6 个月内申请撤销。 但是，若您拖延提交撤销申请，则在您已搬离住所且房东/物业管理人已另租他人后，您就无法再搬回去居住了。
  • 这类动议无现成的法院表格，因此您必须按照法院要求的特定法律格式，自行撰写法律动议文书。
  • 若您因未提交答辩状而被法院缺席判决败诉，则您须在撤销判决动议中附上《非法滞留-驱逐案答辩状》（表 UD-105）。
  • 您只有一次申请撤销判决的机会，因此务必完整附上所有相关信息，并严格遵守法院的申请提交规定。
  • 若您希望法官在您被驱逐之前作出裁定，则您还须向法官申请尽快裁定。 您需通过“单方紧急动议”来提出此类申请。 办理这项申请有专门的规定。 若您需选择这一方案，建议您尽快寻求专业法律意见。
  • 若您申请撤销判决，可同时向法院申请延期搬离，即在提交撤销判决动议时一并递交《执行令暂缓申请书》。

若您因为法官未依法办案而败诉：

• 您可以对判决提出上诉。 上诉程序专业性极强，且不能仅凭您不认同法官的裁决就提起上诉。 若您有意这样做，建议您尽快寻求专业法律意见。 非法滞留案件的上诉，是指败诉方在驱逐诉讼中，请求另一级法院对判决进行复审的法律程序。 点击这里获取《上诉通知书/交叉上诉通知书-有限民事案件》表格。
• 上诉是对法官是否依法作出裁决提出异议。 若您上诉得直，则有可能阻止驱逐执行，也可能只是延后驱逐时间。 根据具体案情，您可能需要重新进行驱逐案件庭审。

注：法院作出驱逐判决后，仅提起上诉或提交撤销判决动议，无法阻止驱逐执行。 租户要阻止或延期驱逐，唯一办法是在提交上诉或撤销判决动议的同时申请暂缓执行。

若驱逐因欠租所致，可补充提供相关信息。

若驱逐因欠租所致，则您或许还有一个保住住所的办法： 您可以缴清判决确定的欠款金额，前提是法院准许这一途径。

付款方案 1：还清全部欠款：

若您决定还清全部欠款，务必要让房东/物业管理人提交“判决履行确认书”（表 EJ-100）。 这是您清偿欠款的证明。

付款方案 2： 您也可以尝试与房东协商还款计划或达成和解。

• • 向房东/物业管理人提出协议方案,申请分期还款计划，或提议支付低于法院判决的欠款金额（若您同意一次性全额还清，房东/物业管理人有时会愿意减免部分欠款）。 注：房东/物业管理人通常无义务必须同意协商方案。
  • o 若房东/物业管理人同意分期还款计划，则应订立书面协议，载明还款金额与还款时间。 您和房东/物业管理人（或其代理律师）均应在协议上签名并载明日期。
  • o 若房东不接受还款计划，则您可尝试提交书面申请，请求法官准许您分期还款。 这称为提交动议。 这类动议无现成的法院表格，因此您可能需要帮助才能规范办理。 若您有意这样做，请留意法定期限。 您可联系当地法律援助机构、法律图书馆以及法院自助服务中心，咨询能否提供相关帮助。

若您无力支付或决定不支付法院裁定的的逾期租金欠款。

您将无法保住住所。 此外也请谨记，若您决定不支付法院判决认定的逾期租金，则房东/物业管理人可采取法律手段向您追讨这笔欠款。 这也可能损害您的个人信用，也可能导致您日后难以租到其他住所。

某些情况下，您可以阻止或限制从工资或银行账户中划扣的金额。

• 某些类型的收入属于豁免财产，不得用于偿还您对房东/物业管理人承担的判决债务。 免于被此类判决强制执行的收入包括社会保障金和社会福利救济金。
• 您可以提交财产豁免申请，阻止或限制这些收入被划扣抵债。 点击这里了解如何申请工资划扣豁免。