فهرست مطالب

• • اگر پرونده تخلیه («تصرف غیرقانونی») خود را ببازید، چه اتفاقی می‌افتد؟
• • پس از باختن در پرونده تخلیه، چه گزینه‌هایی پیش روی شماست؟
  • o تخلیه کردن
  • o درخواست مهلت بیشتر برای جابجایی
  • o اگر نتوانستید به شکایت پاسخ دهید، از دادگاه بخواهید حکم تخلیه را لغو کند
• • اطلاعات تکمیلی در صورتی که حکم تخلیه شما به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها بوده است

مقدمه

اگر پرونده تخلیه خود را ببازید، حتی اگر شما یا یکی از اعضای خانواده‌تان دارای معلولیت باشید، به تعویق انداختن یا متوقف کردن حکم تخلیه بسیار دشوار است. حتی اگر بتوانید از این گزینه‌ها استفاده کنید، احتمالاً نمی‌توانید مسکن خود را حفظ کنید. بهترین شانس شما برای متوقف کردن حکم تخلیه، برنامه‌ریزی قبلی است - مدارک را با دقت بررسی کنید و هنگام دریافت اخطاریه تخلیه یا اوراق دادگاه برای تخلیه، از مشاوره حقوقی استفاده کنید؛ به تمام مهلت‌ها توجه کنید؛ در جلسات دادرسی دادگاه شرکت کنید؛ تمام شواهد خود را برای جلسه دادرسی جمع‌آوری کنید.

اگر پرونده تخلیه («تصرف غیرقانونی») خود را ببازید، چه اتفاقی می‌افتد؟

1.  اگر برای جلسه رسیدگی به دادگاه رفته باشید، قاضی (یا هیئت منصفه) تصمیمی (به نام «حکم») خواهد گرفت. اگر به موقع پاسخ به تصرف غیرقانونی (Answer to the Unlawful Detainer) را ثبت نکرده باشید، دادگاه می‌تواند «حکم غیابی» علیه شما صادر کند. این یعنی شما پرونده تخلیه را باخته‌اید. اگر قاضی (یا هیئت منصفه) تصمیم بگیرد که صاحبخانه/مدیر ساختمان حق دارد شما را بیرون کند، شما پرونده تخلیه را می‌بازید. در هر دو حالت، دادگاه مدارکی به نام «رأی تصرف» و «حکم تصرف» به صاحبخانه/مدیر ساختمان ارائه خواهد داد. این حکم به صاحبخانه/مدیر ساختمان اجازه می‌دهد تا اقدامات بعدی را برای بیرون کردن شما از خانه‌تان انجام دهد. آنها همچنین ممکن است شما را به پرداخت پول به صاحبخانه/مدیر ساختمان محکوم کنند (این پول می‌تواند برای اجاره بهای معوقه، خسارات، جریمه‌ها و هزینه‌هایی مانند هزینه‌های ثبت پرونده و حق‌الوکاله باشد).

• • صاحبخانه/مدیر ساختمان، حکم تصرف را به دفتر کلانتری می‌برد. این امر به کلانتر اجازه می‌دهد تا پس از دادن اخطار کتبی، برای قفل کردن درب منزل شما در محل حضور یابد.
• • کلانتر برای دادن «اخطار تخلیه» (هشدار کتبی برای ترک خانه) به شما خواهد آمد. طی این اخطار، 5 روز فرصت دارید تا اسباب‌کشی کنید. اگر نقل مکان نکنید، کلانتر برمی‌گردد تا شما را از خانه بیرون کرده و در را قفل کند.

پس از باختن پرونده تخلیه، چه گزینه‌هایی پیش رو دارید؟

شما سه گزینه دارید:

1.  می‌توانید نقل مکان کنید،
2.  مهلت بیشتری درخواست کنید یا
3.  از دادگاه بخواهید حکم تخلیه را لغو کند.

شما می‌توانید قبل از تاریخ مندرج در اخطار تخلیه کلانتر، آماده تخلیه شوید و از خانه خارج شوید.

می‌توانید از صاحبخانه و/یا دادگاه درخواست مهلت بیشتری کنید:

•  از صاحبخانه/مدیر ساختمان مهلت بیشتری برای اسباب‌کشی درخواست کنید – گاهی اوقات صاحبخانه/مدیر ساختمان ممکن است مایل باشد مهلت بیشتری به شما بدهد. بهتر است در اسرع وقت از صاحبخانه/مدیر ساختمان درخواست مهلت بیشتری کنید. همچنین بهتر است مدت زمان مشخصی را برای اتمام اسباب‌کشی درخواست کنید. اما باید بدانید که ممکن است از نظر قانونی، صاحبخانه/مدیر ساختمان ملزم نباشد مهلت بیشتری به شما بدهد.
•  اگر به دلیل معلولیت خود (یا معلولیت یکی از اعضای خانواده) به مهلت بیشتری برای جابجایی نیاز دارید، می‌توانید مهلت بیشتری را تحت عنوان «تسهیلات معقول» درخواست دهید. برای اطلاعات بیشتر در مورد درخواست تسهیلات معقول، به منبع زیر مراجعه کنید: تبعیض در مسکن بر اساس معلولیت - حقوق و گزینه‌های شما
•  از دادگاه مهلت بیشتری برای جابجایی بخواهید - شما می‌توانید در دادگاه «درخواست تعلیق اجرای حکم» را ثبت کنید. اگر می‌خواهید این کار را امتحان کنید، توصیه می‌کنیم در اسرع وقت مشاوره حقوقی دریافت کنید. برای ثبت این درخواست نیازی به وکیل ندارید—می‌توانید خودتان آن را ثبت کنید.
  1.  شما باید درخواست را به دادگاه ارائه دهید و ترتیبی دهید که مدارک را قبل از مهلت مقرر در اخطار تخلیه کلانتر، به صاحبخانه/مدیر ساختمان تحویل دهید.
  2.  برای روزهای اضافی که درخواست می‌کنید، باید نرخ اجاره روزانه را بپردازید. این پول معمولاً به منشی دادگاه پرداخت می‌شود تا برای صاحبخانه/مدیر ساختمان نگه دارد.
  3.  حداکثر مهلت اضافی برای اسباب‌کشی 40 روز از تاریخ صدور حکم است، مگر اینکه صاحبخانه/مدیر ساختمان به زمان بیشتری رضایت دهد (بخش 918(b) قانون آیین دادرسی مدنی کالیفرنیا). اما اینکه درخواست شما تأیید می‌شود یا خیر و چقدر مهلت دریافت خواهید کرد، به شرایط و قاضی بستگی دارد.

شما می‌توانید از دادگاه بخواهید که حکم تخلیه را لغو کند تا بتوانید به زندگی در خانه خود ادامه دهید:

•  اگر به دلیل صدور حکم غیابی پرونده را باختید، چون پاسخی ارائه نکردید یا در تاریخ دادگاه حاضر نشدید:
  • می‌توانید درخواست ابطال (به معنای لغو) حکم قاضی را ارائه دهید. برای انجام این کار مهلت‌های دقیقی وجود دارد و به دلیل قانونی نیاز دارید. اینکه پس از تخلیه جایی برای رفتن ندارید، دلیلی کافی نیست. اگر می‌خواهید این کار را امتحان کنید، توصیه می‌کنیم در اسرع وقت مشاوره حقوقی دریافت کنید.
  • لغو حکم فقط در شرایط خاص مجاز است. مثلاً اگر به دلیل معلولیت‌هایتان در جلسه دادرسی خود حضو نیافتید، یا در آن تاریخ مجبور شده باشید به بیمارستان بروید و نتوانسته باشید با دادگاه تماس بگیرید تا به آن‌ها اطلاع دهید، ممکن است بتوانید حکم را لغو کنید. مثال دیگر این است که مدارک مربوط به «تصرف غیرقانونی» به درستی ابلاغ نشده و شما نتوانسته باشید در مهلت مقرر پاسخی ارائه کنید. حتی اگر فکر می‌کنید دلیلی موجه دارید، قاضی ممکن است با لغو حکم موافقت نکند.
  • شما می‌توانید تا 6 ماه پس از صدور حکم، درخواست لغو حکم را ارائه دهید. با این حال، اگر برای ارائه درخواست لغو حکم صبر کنید، خانه را تخلیه کرده باشید و صاحب‌خانه/مدیر ساختمان شما خانه را قبلاً به شخص دیگری اجاره داده باشد، دیگر نمی‌توانید دوباره به آن خانه برگردید.
  • هیچ فرم دادگاهی وجود ندارد، بنابراین باید درخواست را در قالب حقوقی خاصی که دادگاه تعیین کرده است، بنویسید.
  • اگر به دلیل عدم ارائه پاسخ، با صدور حکم غیابی پرونده را باختید، باید پاسخی با عنوان «Answer - Unlawful Detainer-Eviction (پاسخ - تصرف غیرقانونی-تخلیه(» ( فرم UD-105 ) به درخواست لغو حکم پیوست کنید.
  •  شما فقط یک‌بار فرصت دارید برای لغو حکم درخواست دهید، بنابراین مهم است که تمام اطلاعات مربوطه را ارائه کنید و قوانین دادگاه را برای ثبت درخواست رعایت کنید.
  • اگر نیاز دارید که قاضی قبل از تخلیه شما تصمیم بگیرد، باید از قاضی بخواهید که سریعاً رأی را صادر کند. این نوع درخواست از طریق «Ex Parte motion (درخواست یک‌طرفه)» انجام می‌شود. قوانین خاصی برای نحوه انجام این کار وجود دارد. توصیه می‌کنیم در صورت نیاز به انجام این کار، در اسرع وقت مشاوره حقوقی دریافت کنید.
  • اگر درخواست لغو حکم بدهید، این امکان را دارید که هم‌زمان، با ارائه درخواست توقف اجرای (Stay of Execution) حکم تصرف همراه با درخواست لغو حکم (Motion to Set Aside)، از دادگاه بخواهید پیش از آن‌که مجبور به نقل‌مکان شوید، مهلت بیشتری به شما بدهد.

اگر پرونده را به این دلیل باختید که قاضی قانون را رعایت نکرده است:

• • می‌توانید نسبت به رأی صادره درخواست تجدیدنظر بدهید. تجدیدنظرخواهی بسیار فنی است و صرفاً بر اساس مخالفت شما با رأی قاضی نیست. اگر می‌خواهید این کار را انجام دهید، توصیه می‌کنیم در اسرع وقت مشاوره حقوقی دریافت کنید. تجدیدنظرخواهی حکم تصرف غیرقانونی، یک فرآیند قانونی است که در آن، طرفی که در یک پرونده تخلیه بازنده شده است، از دادگاه دیگری درخواست می‌کند تا رأی صادره را بررسی کند. برای دریافت فرم «Appeal/Cross-Appeal—Limited Civil Case (اطلاعیه تجدیدنظر/تجدیدنظرخواهی متقابل - پرونده مدنی محدود)» اینجا کلیک کنید .
• • تجدیدنظرخواهی، اعتراض به حکم قاضی در مورد رعایت یا عدم رعایت قانون از سوی قاضی است. اگر در تجدیدنظرخواهی برنده شوید، ممکن است از تخلیه جلوگیری کند یا اینکه صرفاً آن را به تأخیر بیندازد. بسته به شرایط، ممکن است مجبور شوید دادرسی تخلیه را دوباره انجام دهید.

نکته: صرف تقدیم دادخواست تجدیدنظر یا درخواست ابطال حکم، مانع از اجرای حکم تخلیه پس از صدور حکم تخلیه نخواهد شد. تنها راهی که مستأجر می‌تواند تخلیه را متوقف کند یا به تأخیر بیندازد، درخواست توقف اجرای حکم، همزمان با ارائه درخواست تجدیدنظر یا ابطال آن است.

اطلاعات تکمیلی در صورتی که حکم تخلیه شما به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها بوده است.

اگر پرونده تخلیه شما به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها بوده است، ممکن است یک گزینه دیگر برای حفظ مسکن خود داشته باشید: اگر دادگاه تصمیم بگیرد که این گزینه را به شما بدهد، می‌توانید مبلغ حکم را پرداخت کنید.

گزینه پرداخت 1: تمام بدهی خود را پرداخت کنید:

اگر تصمیم دارید همه مبلغی را که بدهکار هستید پرداخت کنید، مطمئن شوید که صاحب‌خانه/مدیر ساختمان شما «Acknowledgment of Satisfaction of Judgment (تأییدیه رضایت از اجرای حکم)» (فرم EJ-100) را ثبت کند. این مدرکی است که نشان می‌دهد بدهی را پرداخت کرده‌اید.

گزینه پرداخت 2: همچنین می‌توانید برای مذاکره در مورد یک طرح پرداخت اقساطی یا توافق با صاحبخانه تلاش کنید.

•  با صاحب‌خانه/مدیر ساختمان توافقی پیشنهاد کنید تا طرح پرداخت اقساطی برای شما تعیین شود یا پیشنهاد دهید مبلغی کمتر از بدهی که دادگاه تعیین کرده است، پرداخت کنید (گاهی اوقات صاحب‌خانه‌ها/مدیران ساختمان حاضر می‌شوند مبلغ کمتری را بپذیرند مشروط بر اینکه موافقت کنید آن را فوراً و به‌طور کامل پرداخت کنید). نکته: معمولاً صاحبخانه/مدیر ساختمان مجبور نیست با این موضوع موافقت کند.
  •  اگر صاحبخانه/مدیر ساختمان شما با طرح پرداخت اقساطی موافقت کند، توافق خود را در مورد مبلغ و زمان پرداخت به صورت کتبی ثبت کنید. شما و صاحبخانه/مدیر ساختمان (یا وکیل آنها) باید قرارداد را با درج تاریخ امضاء کنید.
  •  اگر صاحبخانه شما با طرح پرداخت اقساطی موافقت نکند، می‌توانید با ارائه مدارک از قاضی بخواهید که به شما اجازه دهد طرح پرداخت اقساطی را انجام دهید. به این کار، ثبت دادخواست می‌گویند. هیچ فرم دادگاهی برای این کار وجود ندارد، بنابراین ممکن است برای انجام صحیح آن به کمک نیاز داشته باشید. اگر می‌خواهید این کار را انجام دهید، مهلت‌هایی وجود دارد. با مرکز کمک حقوقی (Legal Aid) محلی، کتابخانه حقوقی (Law Library) و مرکز خودیاری (Self-Help Cente) دادگاه خود تماس بگیرید تا ببینید آیا می‌توانند کمکی ارائه دهند یا خیر.

اگر نتوانید مبلغ اجاره معوقه را پرداخت کنید یا تصمیم بگیرید آن را پرداخت نکنید، دادگاه شما را بدهکار می‌داند.

شما قادر به حفظ مسکن خود نخواهید بود. همچنین، در نظر داشته باشید که اگر تصمیم بگیرید مبلغ اجاره معوقه را که طبق حکم دادگاه تعیین شده است، پرداخت نکنید، صاحبخانه/مدیر ساختمان شما ممکن است گزینه‌های قانونی داشته باشند که پول را از شما دریافت کنند. این امر ممکن است اعتبار شما را نیز خدشه‌دار کند و شانس شما را برای اجاره مکان دیگری کاهش دهد.

در شرایط خاص، می‌توانید برداشت از فیش حقوقی یا حساب بانکی خود را متوقف یا محدود کنید.

• • انواع خاصی از پرداخت‌ها معاف هستند و نمی‌توان از آنها برای تسویه حکم به صاحبخانه/مدیر ساختمان استفاده کرد. نمونه‌ای از پرداخت‌هایی که از این نوع حکم معاف هستند، مزایای تأمین اجتماعی (Social Security) و پرداخت‌های رفاهی است.
• • شما می‌توانید برای توقف یا محدود کردن دریافت این پرداخت‌ها، درخواست معافیت (Claim of Exemption) ارائه دهید. برای اطلاع از نحوه درخواست معافیت از توقیف دستمزد، اینجا کلیک کنید.