جدول المحتويات

• ما الذي يحدث عندما تخسر قضية الإخلاء ("مُحتجز غير قانوني")؟
• ما هي خياراتك بعد خسارة قضية الإخلاء؟
  • ترك المكان
  • طلب وقت أكثر لترك المكان
  • تطلب من المحكمة أن تلغي قرار الإخلاء إذا لم تتمكن من الاستجابة للشكوى
• معلومات إضافية إذا كان قرار إخلاءك بسبب عدم دفع الإيجار

مقدمة

إذا خسرت قضية الإخلاء الخاصة بك، من الصعب جدًا أن تؤخر أو توقف الإخلاء حتى لو كنت أنت أو شخص ما في منزلك من ذوي الإعاقة. حتى وإن أمكن أن تجرب هذه الخيارات، قد لا يكون من المحتمل أنك ستتمكن من الاحتفاظ بمسكنك. إن خيارك الأفضل لوقف الإخلاء هو التخطيط مسبقًا- راجع الأوراق القانونية بعناية واحصل على الدعم القانوني عندما تتلقى إخطار الإخلاء أو أوراق من المحكمة للإخلاء، اهتم بكل المواعيد النهائية، واحضر أي جلسات محاكمة، وجهز كل أدلتك للمحاكمة.

ما الذي يحدث عندما تخسر قضية الإخلاء ("مُحتجز غير قانوني")؟

1. إذا ذهبت إلى المحكمة من أجل جلسة، سوف يصدر القاضي (أو هيئة المحلفين) قراراً (يسمى ب"الحكم"). إذا لم تتقدم برد على دعوى المحتجز غير القانوني في الموعد المحدد، فيمكن للمحكمة إصدار "حكم غيابي" ضدك. يعني ذلك أنك قد خسرت قضية الإخلاء. إذا قرر القاضي (أو هيئة المحلفين) أن صاحب البيت/مدير العقار لديه الحق في إخلائك، فيعني ذلك أنك خسرت قضية الإخلاء. في الحالتين، سوف تعطي المحكمة صاحب البيت/مدير العقار أوراق قانونية تسمى "حكم بالحيازة" و "أمر بالحيازة". يسمح ذلك لصاحب البيت/مدير العقار بأن يتخذ الخطوات التالية لكي يخرجك من بيتك. من الممكن أيضًا أن يطالبوك بدفع أموال لصاحب البيت/مدير العقار (يمكن أن تكون هذه الأموال لدفع الإيجار المتأخر، التلفيات، الغرامات، والتكاليف، مثل تكاليف تقديم الطلبات أو تكاليف المحامي).

• سوف يأخذ صاحب البيت/مدير العقار أمر الحيازة إلى مكتب نقيب الشرطة. ويعطي ذلك نقيب الشرطة الحق في أن يأتي ليخرجك من بيتك ويمنع دخولك مرة أخرى بعد أن يسلمك تحذيرًا كتابيًا.
• سوف يأتي نقيب الشرطة لكي يسلمك "إخطار بالإخلاء" (تحذير مكتوب لكي تترك بيتك). ويعطيك ذلك خمسة أيام لكي تترك المكان. إذا لم تترك المكان، سوف يعود نقيب الشرطة مرة أخرى لكي يخرجك من البيت ويغلقه ليمنعك من العودة.

ما هي خياراتك بعد خسارة قضية الإخلاء؟

لديك ثلاثة خيارات:

1. بإمكانك أن تترك البيت،
2. أن تطلب المزيد من الوقت، أو
3. أن تطالب المحكمة بإلغاء حكم الإخلاء.

بإمكانك أن تستعد لترك المكان وأن تخرج منه قبل الموعد المذكور على إخطار نقيب الشرطة للإخلاء.

بإمكانك أن تطالب بوقت أكثر من صاحب البيت و/أو المحكمة:

• اطلب من صاحب البيت/مدير العقار الحصول على المزيد من الوقت للخروج من البيت - في بعض الأحيان قد يكون صاحب البيت/مدير العقار راغبًا في إعطاءك وقت أكثر. من الأفضل أن تطلب من صاحب البيت/مدير العقار المزيد من الوقت في أسرع وقت ممكن. من الأفضل أيضًا أن تطلب وقتًا محددًا لإنهاء عملية خروجك. ولكن يجب أن تعرف أنه قد لا يكون صاحب البيت/مدير العقار مطالبًا قانونيًا بأن يعطيك وقتًا إضافيًا.
• إذا كنت تحتاج إلى وقت أكثر للخروج بسبب إعاقتك (أو إعاقة شخص في بيتك)، بإمكانك أن تطلب وقت أكثر كنوع من "التيسير المعقول". لمزيد من المعلومات عن طلب التيسيرات المعقولة، اطلع على هذا المصدر: التمييز السلبي في الإسكان بناءًا على الإعاقة - حقوقك وخياراتك
• اطلب من المحكمة وقت أكثر للخروج - يمكنك تقديم طلب إلى المحكمة لوقف أمر التنفيذ. نوصيك بأن تحصل على المشورة القانونية في أسرع وقت ممكن إذا كنت ترغب في أن تحاول فعل ذلك. أنت لا تحتاج إلى محامٍ للتقديم على ذلك - بإمكانك أن تقدم الطلب بمفردك.
  1. لابد أن تقدم على الطلب مع المحكمة وأن ترتب لإعطاء المستندات لصاحب البيت/مدير العقار قبل الموعد النهائي الموجود على إخطار نقيب الشرطة للإخلاء.
  2. سوف تضطر إلى دفع قيمة إيجار يومية للأيام الزائدة التي ستطلبها. بصورة عامة يتم دفع هذه الأموال إلى موظف المحكمة لكي يحتفظ بها من أجل صاحب البيت/مدير العقار.
  3. الحد الأقصى للمهلة الإضافية الممنوحة للمغادرة هي 40 يوماً من تاريخ صدور الحكم، ما لم يوافق صاحب البيت/أو مدير العقار على منح مهلة أطول، طبقًا لـ(قانون الإجراءات المدنية في كاليفورنيا، المادة رقم 918 (b),]California Code of Civil Procedure Section 918(b)[). تعتمد الموافقة على طلبك والوقت الذي سوف تحصل عليه على الظروف وعلى القاضي.

بإمكانك أن تطالب المحكمة بإلغاء حكم الإخلاء لكي تتمكن من العيش في بيتك:

• إذا خسرتَ بموجب حكم غيابي لعدم تقديمك لائحة استجابة، أو لتغيبك عن موعد جلستك القضائية:
  • يمكنك تقديم طلب لإلغاء (أي نقض) أمر القاضي. هناك مواعيد نهائية صارمة للقيام بذلك، وتحتاج إلى سبب قانوني للقيام به. عدم وجود مكان تذهب إليه في حالة إخراجك من البيت لا يعد سببًا كافيًا. نوصيك بأن تحصل على المشورة القانونية في أسرع وقت ممكن إذا كنت ترغب في أن تحاول فعل ذلك.
  • لا يُسمح بإلغاء الحكم إلا في حالات معينة. على سبيل المثال، قد تتمكن من الحصول على قرار بإلغاء الحكم الصادر ضدك إذا فاتك موعد جلستك القضائية بسبب إعاقتك، أو إذا اضطررت للذهاب إلى المستشفى في ذلك الموعد وتعذر عليك الاتصال بالمحكمة لإبلاغها بذلك. مثال أخر هو عدم تسليم أوراق دعوى "الحيازة غير المشروعة" (Unlawful Detainer) بشكلٍ صحيح، مما أدى إلى فوات الموعد النهائي لتقديم الرد. حتى وإن كنت تظن أنك لديك سببًا جيدًا، قد لا يوافق القاضي على أن يلغي الحكم.
  • بإمكانك أن تقدم على طلب لإلغاء الحكم في خلال مدة تصل إلى 6 شهور من صدور الحكم. ومع ذلك، إذا تأخرت في تقديم طلب الإلغاء، وكنت قد غادرت المنزل، وكان صاحب البيت أو المدير قد قام بالفعل بتأجير المنزل لشخص آخر، فلن تتمكن من العودة للسكن فيه مجدداً.
  • لا توجد استمارات للمحكمة ولذلك سوف يتوجب عليك أن تكتب الطلب بصيغة قانونية محددة تتطلبها المحكمة.
  • إذا خسرت القضية بموجب حكم غيابي لعدم تقديمك لـ "استجابة"، فسيتعين عليك إرفاق نموذج "استجابة - حيازة غير مشروعة/إخلاء" ( Form UD-105) مع طلب إلغاء الحكم.
  • أنت تحصل على فرصة واحدة فقط لطلب إلغاء الحكم؛ لذا من المهم أن تجمع كل المعلومات ذات الصلة، وأن تلتزم بقواعد المحكمة الخاصة بتقديم الطلبات.
  • إذا كنت ترغب أن يحكم القاضي قبل أن يتم إخلائك، سوف تحتاج أيضًا إلى أن تطلب من القاضي أن يحكم بسرعة. يتم هذا النوع من الطلبات عبر ما يسمى ب"طلب من طرف واحد". هناك قواعد خاصة للطريقة التي تفعل بها ذلك. نوصيك بأن تحصل على المشورة القانونية في أسرع وقت ممكن إذا كنت تحتاج إلى أن تفعل ذلك.
  • إذا طلبت إلغاء القرار، فلديك خيار أن تطلب من المحكمة مهلة إضافية قبل أن تضطر إلى إخلاء المكان؛ وذلك عن طريق تقديم طلب "وقف تنفيذ أمر الحيازة" بالتزامن مع تقديم "طلب إلغاء القرار".

إذا خسرت لأن القاضي لم يتبع القانون:

• بإمكانك أن تقدم على استئناف على الحكم. إن الاستئنافات تقنية جدًا ولا تتوقف فقط على عدم اتفاقك مع حكم القاضي. نوصيك بأن تحصل على المشورة القانونية في أسرع وقت ممكن إذا كنت ترغب في أن تفعل ذلك. يُعد الاستئناف في قضايا الاحتجاز غير المشروع إجراءً قانونياً يطلب بموجبه الطرف الذي خسر قضية الإخلاء من محكمة أخرى مراجعة القرار الصادر. اضفط هنا للحصول على استمارة الإخطار بالاستئناف/ الاستئناف المقابل - قضية مدنية محدودة.
• يعتبر الاستئناف تحديًا لحكم القاضي عن كونه قد اتبع القانون أو خالفه. إذا ربحت الاستئناف، قد يمنع هذا الإخلاء أو قد يؤخره فقط. على حسب الظروف، قد تضطر إلى أن تعيد محاكمة الإخلاء.

ملحوظة: إن تقديم استئناف أو طلب لإلغاء الحكم، بمفرده، لن يوقف إجراءات الإخلاء بعد صدور حكم بالإخلاء. الطريقة الوحيدة لكي يوقف المستأجر الإخلاء أو يأخره هي طلب "وقف التنفيذ" بالتزامن مع تقديم الاستئناف أو طلب إلغاء الحكم.

معلومات إضافية إذا كان قرار إخلاءك بسبب الإيجار غير المدفوع.

إذا كانت قضية الإخلاء الخاصة بك بسبب الإيجار غير المدفوع، قد يكون لديك خيار إضافي آخر لكي تحتفظ بسكنك: يمكنك أن تدفع القيمة التي أقرها الحكم إذا قررت المحكمة أن تعطيك هذا الخيار.

خيار الدفع رقم 1: أن تدفع كل ما أنت مدين به:

إذا قررت تسديد كافة المبالغ المستحقة عليك، فتأكد من أن يقوم صاحب البيت/مدير العقارات بتقديم نموذج "إقرار بالوفاء بالحكم" (form EJ-100). يعد هذا دليل على أنك سدّدتَ الدَّين.

خيار الدفع رقم 2: بإمكانك أيضًا أن تحاول أن تتفاوض على خطة للدفع أو الحصول على تسوية مع صاحب البيت.

• أعرض الإتفاق مع صاحب البيت/مدير العقار لوضعك على خطة سداد أو اعرض دفع مبلغ أقل من المبلغ الذي تقول المحكمة أنك مدين به (في بعض الأحيان يكون الملاك/مديرو العقارات على استعداد لقبول مبلغ أقل إذا وافقت على دفعه على الفور وبالكامل). ملحوظة: غالبًا لا يضطر صاحب البيت/مدير العقار إلى الموافقة على ذلك.
  • o إذا كان صاحب البيت/مدير العقار سوف يوافق على خطة للدفع، ضع هذا الإتفاقية في صورة مكتوبة بتفاصيل القيمة التي ستدفعها والوقت الذي ستدفع فيه. يجب عليك أنت وصاحب البيت/مدير العقار (أو المحامي الخاص به) التوقيع على هذه الإتفاقية وتأريخها.
  • o إذا لم يوافق صاحب البيت على خطة للدفع، بإمكانك أن تحاول التقديم على أوراق لتطلب من القاضي أن يسمح لك بالحصول على خطة للدفع. يسمى هذا التقديم على طلب. لا تتوفر استمارات محكمة لهذا الأمر، لذلك قد تحتاج إلى المساعدة في التقديم على الطلب بصورة صحيحة. هناك مواعيد نهائية إذا كنت ترغب في أن تفعل ذلك. تواصل مع مكتب المساعدة القانونية المحلي، والمكتبة القانونية، ومركز المساعدة الذاتية في المحكمة، لمعرفة ما إذا كان بإمكانهم تقديم المساعدة.

إذا لم تقدر على دفع أو قررت أن لا تدفع قيمة الإيجار المستحق المتأخر في سداده الذي أقرت المحكمة بأنك مدن به.

لن يمكنك الاحتفاظ بمسكنك. بالإضافة لذلك، ضع في اعتبارك أنه إذا قررت عدم سداد المبلغ المحكوم به والمتعلق بالإيجار المتأخر، فقد يكون لصاحب البيت أو مدير العقار خيارات قانونية لتحصيل هذا المبلغ منك. قد يدمر ذلك أيضًا وضعك الائتماني وبإمكانه أن يضر فرصك في تأجير مكان أخر.

في بعض الظروف، بإمكانك إيقاف أو تحديد ما يتم سحبه من مرتبك أو حسابك البنكي.

• يتم إعفاء بعض المدفوعات ولا يمكن سحبها لتسديد حكم لصالح صاحب بيت أو مدير العقار. تعد مدفوعات مساعدات الضمان الإجتماعي أو الرعاية الاجتماعية مثال على هذا النوع من المدفوعات المعفاة.
• بإمكانك التقديم على طلب إعفاء لكي توقف أو تحدد من السحب من هذه المدفوعات. اضغط هنا لتعلم كيفية التقديم على طلب إعفاء من الحجز على الأموال.