Talaan ng Nilalaman

• Ano ang Mangyayari Kung Matalo Ka sa Kaso ng Pagpapaalis (“Hindi Legal na Pananatili”)?
• Ano ang mga Opsyon Mo Pagkatapos Matalo sa Kaso ng Pagpapaalis?
  • Lumipat ng Bahay
  • Humiling ng palugit para makalipat
  • Hilingin sa korte na bawiin ang pagpapaalis kung hindi mo nagawang sagutin ang reklamo
• Karagdagang impormasyon kung ang pagpapaalis sa iyo ay dahil sa hindi nabayarang upa

Panimula

Kung matatalo ka sa kaso ng pagpapaalis, napakahirap ipagpaliban o ihinto ang pagpapaalis kahit na may mga kapansanan ka o ang isang tao sa iyong sambahayan. Kahit na magamit mo ang mga opsyong ito, maaaring hindi mo pa rin mapapanatili ang iyong tirahan. Ang pinakamahusay mong pagkakataon upang mapatigil ang pagpapaalis ay ang magplano nang maaga—maingat na suriin ang mga papeles at humingi ng legal na payo kapag nakatanggap ka ng abiso ng pagpapaalis o mga papeles ng korte para sa pagpapaalis; bigyang-pansin ang lahat ng deadline; dumalo sa anumang pagdinig sa korte; tipunin ang lahat ng iyong ebidensya para sa paglilitis.

Ano ang Mangyayari Kung Matatalo Ka sa Kaso ng Pagpapaalis (“Hindi Legal na Pananatili”)?

1. Kung pumunta ka sa korte para sa isang pagdinig, ang hukom (o hurado) ang gagawa ng desisyon (tinatawag na "hatol"). Kung hindi ka naghain ng Answer to the Unlawful Detainer (Sagot sa Hindi Legal na Pananatili) sa tamang oras, maaaring maglabas ang korte ng "default na hatol" laban sa iyo. Nangangahulugan itong natalo ka sa kaso ng pagpapaalis. Kung magdesisyon ang hukom (o hurado) na may karapatan ang may-ari/tagapamahala ng property na paalisin ka, talo ka sa kaso ng pagpapaalis. Sa parehong sitwasyon, bibigyan ng korte ang may-ari/tagapamahala ng property ng mga dokumentong tinatawag na “Judgment for Possession” (Hatol sa Pagbawi ng Ari-arian) at ng “Writ of Possession” (Kautusan sa Pagbawi ng Ari-arian). Nagbibigay-daan ito sa may-ari/tagapamahala ng property na gawin ang mga susunod na hakbang upang mapaalis ka sa iyong bahay. Maaari ka rin nilang utusang magbayad ng pera sa may-ari/tagapamahala ng property (ang perang ito ay maaaring para sa naantalang upa, mga danyos, mga multa, at mga gastos, tulad ng mga bayarin sa pagsasampa ng kaso at sa abogado).

• Dadalhin ng may-ari/tagapamahala ng property ang Writ of Possession sa opisina ng Sheriff. Nagbibigay ito sa Sheriff ng pahintulot na pumunta at ikandado ang bahay mo para hindi ka makapasok pagkatapos kang mabigyan ng nakasulat na babala.
• Darating ang Sheriff para bigyan ka ng “Notice to Vacate” (Abiso para Bakantihin ang Lugar) (nakasulat na babala na umalis ka sa iyong tahanan). Nagbibigay ito sa iyo ng 5 araw para lumipat. Kung hindi ka lilipat, babalik ang sheriff para paalisin ka sa bahay at ikandado ito.

Ano ang mga Opsyon Mo Pagkatapos Matalo sa Kaso ng Pagpapaalis?

May tatlo kang opsyon:

1. Maaari ka nang lumipat ng bahay,
2. humiling ng palugit, o
3. hilingin sa korte na baligtarin ang pagpapaalis.

Maaari kang maghandang lumipat at makaalis bago ang petsang nasa Notice to Vacate ng Sheriff.

Maaari kang humiling ng palugit sa may-ari at/o sa korte:

• Humiling ng palugit sa may-ari/tagapamahala ng property para makalipat – Minsan, maaaring handang magbigay ang may-ari/tagapamahala ng property ng palugit. Pinakamainam na humiling ng palugit sa may-ari/tagapamahala ng property sa lalong madaling panahon. Pinakamainam ding humiling ng partikular na tagal ng panahon para matapos ang paglipat. Pero dapat mong malamang maaaring hindi legal na obligado ang may-ari/tagapamahala ng property na bigyan ka ng palugit.
• Kung kailangan mo ng higit pang panahon para lumipat dahil sa iyong kapansanan (o kapansanan ng isang miyembro ng sambahayan), maaari kang humiling ng palugit bilang isang "makatwirang konsiderasyon". Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa paghingi ng mga makatwirang konsiderasyon, tingnan ang mapagkukunan: Diskriminasyon sa Pabahay Batay sa Kapansanan - ang mga Karapatan at Opsyon Mo
• Humiling sa Korte ng palugit para makalipat – Maaari kang maghain sa korte ng Request for a Stay of the Writ of Execution (Kahilingan para sa Pagpapaliban ng Kautusan sa Pagsasakatuparan). Inirerekomenda naming humingi ka ng legal na payo sa lalong madaling panahon kung gusto mong subukang gawin ito. Hindi mo kailangan ng abogado para maihain ito—maaaring ikaw mismo ang maghain nito.
  1. Dapat mong ihain ang Kahilingan sa korte at isaayos na ibigay ang mga dokumento sa may-ari/tagapamahala ng property bago ang huling araw ng Notice to Vacate ng Sheriff.
  2. Kailangan mong magbayad ng upa kada araw para sa mga karagdagang araw na hinihiling mo. Ang pera ay karaniwang ibinabayad sa clerk ng korte upang hawakan sa ngalan ng may-ari/tagapamahala ng property.
  3. Ang maximum na palugit para sa paglipat ay 40 araw mula sa petsa ng pagkakabisa ng paghatol, maliban na lang kung pumayag ang may-ari/tagapamahala ng property para sa mas mahabang panahon, (California Code of Civil Procedure Section 918(b)). Ngunit kung maaaprubahan ang iyong kahilingan at kung gaano katagal ang iyong oras ay depende sa mga sitwasyon at sa hukom.

Maaari mong hilingin sa korte na baligtarin ang pagpapaalis upang patuloy kang makatira sa iyong tahanan:

• Kung natalo ka sa pamamagitan ng default na hatol dahil hindi ka naghain ng Sagot o hindi nakarating sa iyong petsa ng pagharap sa korte:
  • Maaari kang maghain ng mosyon para sa pagpapawalang-bisa (ibig sabihin nito ay kanselahin) ang utos ng hukom. May mahihigpit na deadline para gawin ito, at kailangan mo ng legal na dahilan para gawin ito. Hindi sapat na dahilan ang kawalan ng mapupuntahan kung mapapaalis ka. Inirerekomenda naming humingi ka ng legal na payo sa lalong madaling panahon kung gusto mong subukang gawin ito.
  • Ang pagpapawalang-bisa ay pinapayagan lamang sa ilang partikular na sitwasyon. Halimbawa, maaari kang makakuha ng pagpapawalang-bisa kung hindi ka nakapunta sa iyong petsa ng pagharap sa korte dahil sa iyong mga kapansanan, o kinailangan mong pumunta sa ospital sa petsang iyon at hindi mo natawagan ang korte para ipaalam sa kanila. Isa pang halimbawa ay ang mga papeles para sa Unlawful Detainer (Hindi Legal na Pananatili) ay hindi naihatid nang tama at hindi mo naabot ang deadline para makapaghain ng Sagot. Kahit na sa tingin mo ay may mabuti kang dahilan, maaaring hindi sumang-ayon ang hukom na ipawalang-bisa ang desisyon.
  • Maaari kang maghain para sa pagpapawalang-bisa nang hanggang 6 na buwan pagkatapos maipasa ang hatol. Gayunpaman, kung hihintayin mo ang paghahain ng pagpapawalang-bisa, nakaalis ka na sa bahay at pinapaupahan na ng iyong may-ari/tagapamahala ng property ang bahay sa iba, hindi ka na makakabalik pa roon.
  • Walang pormularyo ng korte, kaya kailangan mong isulat ang mosyon sa isang partikular na legal na format na hinihiling ng korte.
  • Kung natalo sa pamamagitan ng default na hatol dahil hindi ka naghain ng Sagot, kakailanganin mong maglakip ng Answer - Unlawful Detainer-Eviction (Form UD-105) sa Motion to Set Aside (Mosyon sa Pagpapawalang-bisa).
  • May isang pagkakataon ka lang para humiling ng pagpapawalang-bisa, kaya mahalagang isama mo ang lahat ng nauugnay na impormasyon at sundin ang mga patakaran ng korte para sa paghahain.
  • Kung kailangan mong gumawa ang hukom ng desisyon bago ka paalisin, kakailanganin mo ring hilingin sa hukom na gumawa agad ng desisyon. Ang ganitong uri ng kahilingan ay sa pamamagitan ng isang "Ex Parte motion". May mga espesyal na tuntunin kung paano mo ito gagawin. Inirerekomenda naming humingi ka ng legal na payo sa lalong madaling panahon kung kailangan mong gawin ito.
  • Kung hihingi ka ng pagpapawalang-bisa, may opsyon kang humiling sa korte ng mas mahabang panahon bago ka kailangang lumipat nang sabay sa pamamagitan ng paghahain ng kahilingan para sa Stay of Execution (Pansamantalang Paghinto ng Pagpapatupad) ng Writ of Possession kasama ang Motion to Set Aside.

Kung natalo ka dahil hindi sinunod ng Hukom ang batas:

• Maaari kang maghain ng Apela sa hatol. Ang mga apela ay napakateknikal at hindi lamang nakabatay sa iyong hindi pagsang-ayon sa desisyon ng hukom. Inirerekomenda naming humingi ka ng legal na payo sa lalong madaling panahon kung gusto mong gawin ito. Ang apela sa hindi legal na pananatili ay isang legal na proseso kung saan humihiling ang isang partidong natalo sa kaso ng pagpapaalis na repasuhin ng ibang korte ang naging desisyon. Mag-click dito para sa form na Notice of Appeal/Cross-Appeal—Limited Civil Case.
• Ang apela ay isang hamon sa desisyon ng hukom kung sinunod ba o hindi ng hukom ang batas. Kung manalo ka sa apela, maaaring mapigilan nito ang pagpapaalis o maaari lang nitong maantala ito. Depende sa mga sitwasyon, maaaring kailanganin mong gawin muli ang paglilitis sa pagpapaalis.

Paalala: Ang paghahain lang ng apela o mosyon para pagpapawalang-bisa ay hindi makakapagpatigil sa pagpapaalis pagkatapos ng mailabas ang hatol sa pagpapaalis. Ang tanging paraan para matigil o maantala ng nangungupahan ang pagpapaalis ay ang paghingi ng Stay of Execution kasabay ng paghahain ng apela o mosyon sa pagpapawalang-bisa.

Karagdagang impormasyon kung ang iyong pagpapaalis ay dahil sa hindi nabayarang upa.

Kung ang kaso ng pagpapaalis sa iyo ay dahil sa hindi nabayarang upa, maaari kang magkaroon ng isa pang opsyon upang mapanatili mo ang iyong tirahan: maaari mong bayaran ang halaga ng hatol kung magpasya ang korte na ibigay sa iyo ang opsyong ito.

Opsyon sa Pagbabayad 1: Bayaran ang lahat ng iyong utang:

Kung magdesisyon kang bayaran ang lahat ng iyong utang, siguraduhing maghahain ang may-ari/tagapamahala ng property ng “Acknowledgment of Satisfaction of Judgment” (Pagkilala sa Pagsasakatuparan ng Hatol) (form EJ-100). Ito ang patunay na nabayaran mo na ang utang.

Opsyon sa Pagbabayad 2: Maaari mo ring subukang makipagnegosasyon sa may-ari para sa isang plano sa pagbabayad o kasunduan.

• Mag-alok ng kasunduan sa may-ari/tagapamahala ng property upang mailagay sa isang plano ng pagbabayad o mag-alok na magbayad ng halagang mas mababa kaysa sa halagang sinasabi ng korte na utang mo (minsan ay handang tumanggap ng mas kaunti ang mga may-ari/tagapamahala ng property kung sumasang-ayon kang babayaran mo ito kaagad at nang buo). Paalala: kadalasan ay hindi kailangang sumang-ayon dito ang may-ari/tagapamahala ng property.
  • Kung sasang-ayon ang may-ari/tagapamahala ng property sa isang plano ng pagbabayad, isulat ang inyong kasunduan tungkol sa kung magkano ang babayaran mo at kailan. Ikaw at ang may-ari/tagapamahala ng property (o ang kanyang abogado) ay dapat pumirma at lagyan ng petsa ang kasunduan.
  • Kung hindi sumasang-ayon ang iyong landlord sa isang plano sa pagbabayad, maaari mong subukang maghain ng mga papeles na humihiling sa isang hukom na payagan kang gumawa ng isang plano sa pagbabayad. Tinatawag itong paghahain ng mosyon. Walang form sa korte para dito, kaya maaaring kailangan mo ng tulong para magawa ito nang tama. May mga deadline kung gusto mong gawin ito. Kontakin ang iyong lokal na Legal Aid, Law Library, at Self-Help Center ng korte upang malaman kung makakatulong sila.

Kung hindi ka makabayad o magdesisyong huwag bayaran ang halaga ng upa na hindi mo pa nababayaran ayon sa korte.

Hindi mo mapapanatili ang iyong tirahan. Gayundin, tandaan na kung magdesisyon kang hindi bayaran ang halaga ng hatol para sa upa na hindi nabayaran, maaaring may mga legal na opsyon ang iyong landlord/tagapamahala ng property para makuha ang pera mula sa iyo. Maaari din nitong mapinsala ang iyong credit at makasira sa iyong mga pagkakataong umupa sa ibang lugar.

Sa ilang partikular na pagkakataon, maaari mong ihinto o limitahan ang kinukuha sa iyong suweldo o bank account.

• Ang ilang uri ng pagbabayad ay hindi kasama at hindi maaaring gamitin bilang pambayad sa hatol para sa may-ari/tagapamahala ng property. Ang isang halimbawa ng mga pagbabayad na hindi sakop ng ganitong uri ng paghatol ay ang mga benepisyo ng Social Security at mga tulong pinansyal ng gobyerno.
• Maaari kang maghain ng Claim of Exemption (Claim sa Pagpapawalang-saklaw) upang pigilan o limitahan ang pagkuha ng mga bayad na ito. Mag-click dito para malaman kung paano maghain ng claim of exemption para sa pagpapabawas ng sahod para sa bayarin.