保护自己！住房律师的最佳建议
保护自己！住房律师的最佳建议
本出版物介绍了您可以采取的解决住房问题的步骤、有关律师角色的信息以及在法庭内外为自己辩护时的技巧和最佳做法。
免责声明： 本出版物仅为法律信息，并非关于您个人情况的法律建议。 它是截至发布日期的最新版本。 我们尝试定期更新我们的材料。 但是，法律经常发生变化。 如果您想确保法律没有改变，请联系 DRC 或其他法律办公室。
目录
解决住房问题可以采取的措施
第 1 步：了解有关您的权利的信息
当您了解自己的权利时，您可以更自如地为自己争取权利，并让您的住房提供者了解您的权利。您还可以了解您的情况是否受到强有力的法律保护。您可以在以下及其他地方找到有关您权利的信息：当地租户联盟、当地法律援助机构、政府或法院网站以及社区组织团体。
DRC 的网站甚至可能有您所面临的具体问题的信息。您可以在我们的住房/无家可归者资源网站 上找到有关住房法的出版物.
示例：
您的房东把租金提高了 $300。您可以用 Google 搜索“在加州，房东可以给我涨多少房租？”，然后了解《租户保护法案》(Tenant Protection Act) 的相关信息。查看搜索结果以了解有关租金控制的更多信息。然后，致电 DRC 询问《租户保护法案》或其他租金控制法律是否适用于您的公寓，并就如何回应房东征求建议。
第 2 步：弄清楚您的目标是什么
如果您在住房方面遇到问题，首先要思考您希望问题得到怎样的解决（您的目标）。一旦知道目标，您就可以制定一个行动计划来努力实现这个目标。
有时客户说他们的目标是提起诉讼，但提起诉讼本身并不是目标。诉讼是试图达到目标的法律工具，但您也有可能败诉，而且提起诉讼也可能无法真正解决您的住房问题。相反，应该思考什么样的结果可以解决您的住房问题（即什么结果可以实现您的目标），然后再判断诉讼是否是实现该目标的最佳工具。
以下是根据不同租户目标制定的 3 种不同的法律行动计划：
示例：
您的房东告诉您，您不能在租住的房屋内饲养情感支持动物 (ESA)。
- 如果您的目标是继续租住同一个房子，那么您可以要求房东提供合理特殊照顾，因为 ESA 不是宠物。请参阅 住房中的辅助动物：服务动物和情感支持动物 了解有关住房中 ESA 权的更多信息。
- 如果您的目的是搬出去，因为您反正也不喜欢住在那里，那么您可以要求房东提供合理特殊照顾，提前终止租约。请参阅 您的合理住房特殊照顾权利 了解有关您的合理特殊照顾权利的更多信息。
- • 如果您的目标是追讨钱款 要求房东因歧视您而给予补偿，那么您应该努力收集足够的证据来证明房东存在歧视，并使用该证据提出投诉或诉讼。请参阅 小额索赔法庭指南：如果企业或房东因您残疾而歧视您，应如何起诉，了解如何在小额索赔法庭就歧视问题起诉企业或房东。如果您胜诉，法官只能根据法律的规定，命令相应的救济措施。例如，在民事案件中，法官可以命令对方支付钱款。法官不会命令对方向您道歉或解释其行为。
这些示例表明，一旦知道自己的目标，您就可以采取行动来努力实现该目标。
第 3 步：提出您的需求并跟进
不要羞于提出您的需求或向住房提供者告知您的住房问题。在住房提供者知晓问题之前，他们可能没有法律义务解决该问题。当您向住房提供者告知问题时，可能会启动住房提供者努力解决问题的法律义务。话虽如此，您还是应该考虑一下住房提供者会如何回应您。尽管报复是违法的，但仍然可能发生。如需了解有关报复的更多信息，请参阅此出版物： 房东报复：了解您的住房权利。
每当您与住房提供者谈论住房合同（租约）时，最好以书面形式跟进并保留自己的沟通记录。您可以给住房提供者写信，确认你们进行过对话，说明你们在对话中讨论的内容，并说明根据对话您认为接下来的步骤是什么。您也可以详细记录下讨论的内容，保留自己的记录。
示例：
当您在对话中告诉房东您需要合理特殊照顾时，房东没有回应。您给房东致电并留下语音消息，要求其回应，然后向房东发送电子邮件：
- 提醒房东您提出请求的内容及时间，
- 告知房东自您提出请求以来已经过去了多久，以及
- 说明您正在跟进并要求房东在一周内回应。
与律师合作 - 最佳实践
律师/法律倡导者的作用
虽然律师可以与您讨论共同的目标，但律师的工作不是决定您想要什么或什么对您最有利。律师的工作是首先从您那里了解您的目标以及已发生之事的相关信息，然后根据这些信息，律师可以为您建议可行的策略和步骤，以努力实现您的目标。律师可以与您一起讨论不同行动计划的益处与风险。然后，客户需要根据律师的建议和指导来决定如何继续前进。
律师不能承诺结果。律师只能就他们认为有助于实现您的目标的步骤向您提供建议。如果您采取行动，情况可能会变得更好、更糟或保持不变。没有人能够保证某种特定的行动方案会产生特定的结果，但律师可以就某种特定的行动方案是否有可能帮助您实现目标向您提供建议。
律师/法律倡导者提供的服务
律师可以提供不同级别或类型的服务。例如，有些律师会代表您在法庭上起诉房东，有些律师只会帮助准备给房东的要求信函，有些律师只会为您提供法律咨询。如果您正在寻找一位律师在法庭上代表您，您将需要找到一位同意为您提供该级别服务的律师。
大多数诉讼都需要花费大量的时间、资源和精心的准备。正因为如此，律师无法以如此高的服务水平承接大量案件。但并非每种情况都需要通过诉讼来解决问题。还有许多其他法律工具可用于解决问题，包括自我倡权。DRC 针对多种类型的问题提供免费的法律咨询，以便客户可以获得有关采取哪些步骤来实现个人目标的建议。
需要客户积极参与
即使律师代表客户提起诉讼，律师在整个代理过程中仍然需要客户的大量参与。客户并非仅将法律问题交由律师处理即可。律师在整个代理过程中都需要客户授权和提供信息。
此外，律师无法知道您的住房提供者的想法和行为。他们也许能够做出有根据的猜测，但如果没有具体信息，这种猜测可能是错误的。如果律师掌握由您提供的有关情况和目标的具体信息，他们将能够为您提供更好的建议。这正是律师需要就您的法律问题向您提问的原因所在。
当律师向您询问具体问题时，您应该始终直接且诚实地回答这些具体问题。请注意，不要对与所提问题不相关的信息进行长篇解释。这会降低客户和律师的对话效率，并且可能使律师更难提供其最佳水平的法律咨询。通常，法律分析可能会因一些细微的信息而发生改变，因此有时律师需要先获得某些特定问题的答案，然后才能继续分析。如果客户简单直接地回答律师的问题，将有助于推进法律分析。
客户和潜在客户可以放心地与律师及其员工坦诚相待，因为这些对话是保密的。在非常有限的情况下，律师可能会依法必须分享机密信息，但一般来说，律师及为其工作的所有员工都有义务对您的信息予以保密。
向住房提供者为自己倡权时的提示和最佳实践
避免敌对或对抗性的互动
存在分歧并不意味着情况必须变得敌对。攻击性语言或指责对方可能无济于事，因为：
- 这可能是您的住房提供者第一次知晓这个问题，如果他们感到受到威胁，可能不太愿意与您沟通；
- 您与住房提供者有长期业务关系，并且将来还必须与他们再次互动；
- 如果将来上法庭，法庭可能会看到或听到您与房东的沟通。法官和陪审团更喜欢礼貌和中性的语言，如果您避免使用敌对语言，他们可能更有可能同意您的意见；并且
- 在激烈的争论中，您可能会意外透露过多或对您有害的信息。
书面沟通
如果您给住房提供者写信，他们可能比口头对话更容易记住您说的话。把事情写下来可以让您有时间按照自己想要的方式说明一切，并有助于避免误解。给住房提供者写信可能会帮助他们了解您是在认真提出请求。您可能不需要经历诉讼的所有困难；您可能只需要引起房东的注意。重要的是，如果您最终诉诸法庭，那么您可以将这些信函作为您已向住房提供者告知问题的证据。因为法庭最终可能会看到这些信函，所以出于上一节列出的所有原因，您必须避免使用攻击性和威胁性语言。这些信函应该忠于事实，尽可能清楚地说明问题是什么以及您希望如何解决。
如果您最终与住房提供者就某个问题进行了口头对话，您可以事后给住房提供者写一封信，确认你们进行了对话，说明你们在对话中讨论的内容，并根据对话内容说明各方接下来应做什么。这称为确认函。通过电子邮件、普通邮件或亲自递送确认函有助于每个人记住和了解其责任，如果您将来需要证明你们之间的协议是什么，它可以作为证据。保存确认函的副本。如果您亲自递送信函，您可以要求您的住房提供者在副本上签名并注明日期，以便您可以证明住房提供者已收到该信函。
示例：
您的公寓发霉了，所以您去了物业管理办公室。会面结束后，您发送一封电子邮件感谢物业经理与您会面，并写下会面过程中提到的所有重要内容，包括物业经理表示他们将采取的后续步骤以及完成这些步骤可能需要多长时间。在电子邮件的最后，您要求物业经理回复是否有任何需要更正的地方。
保留书面记录和笔记
记录下您的法律问题。记录日期、时间、参与者或目击者、发生了什么以及该情况对您的影响。立刻询问目击者的联系方式，以防他们搬走，而您稍后又需要联系他们。如果您觉得有帮助，可以参考以下信息来记录这些详细信息。记录是为了帮助您记录具体的事实。您可以采用任何适合您存储信息的格式来进行记录。以下是需要记录的信息的样例类别：
即时记录样例
事件日期
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有谁参与？
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在哪里发生？
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说了什么/发生了什么？
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目击者和联系方式
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我有什么证据（通知、信函、通信、收据、文件）？
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这对我有什么影响？
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在事件发生时立即记录详细信息，可以帮助您保留清晰的记录，以防以后需要采取进一步的法律行动，并可以防止您随着时间的推移忘记重要的细节。您还可以查看笔记，看看是否形成某种模式，或者问题是否随着时间的推移而变好或变坏。
立即记录的另一个原因是为了在将来保护自己。法律问题往往需要很长时间才能解决，如果诉诸法庭，租户必须提供证据为自己的案件作证。没有“残疾人权利警察”可以立即赶来解决问题。解决法律问题的方法可能有很多，但如果您最终需要在法庭上维护自己的权利，则可能需要数年时间才能取得结果。例如，今天您可能记得维修工人上周所做的所有细节，但一年后您可能不记得谁做了什么或说了什么，或者什么时候发生的。此外，如果您的住房提供者将来指控您某事，您可能可以使用今天的记录来为自己辩护。
保存有关租赁的重要记录，例如：
- 房东发出的纸质或电子通知
- 租金收据和其他付款证明
- 您的初次看房检查
- 您的租约 - 如果您已签署租约但没有租约副本，请索取。您有权获得租约副本。
- 您开始租赁时的公寓状况的照片、租赁期间房屋出现的任何问题的照片以及您搬出物品后的房屋照片。
请参阅 如何租公寓第 1 部分：找到合适的房屋，获取有关如何在搬入租赁物业之前保护自己的更多提示。
提问
如果您不明白住房提供者为何要采取某项行动，或者不清楚他们的意思，应提出问题。您不需要了解所有事情；只需理解住房提供者所言，以便决定如何作出回应。此外，如果您需要更多时间来回答住房提供者的问题，您可以要求更多时间。以下示例展示了向住房提供者提问的好处：
示例：
- 您的房东说要对您提起驱逐诉讼，因为您太吵了。您可以询问更多细节，例如噪音发生的时间。您发现，房东认为您制造的噪音实际上是您的邻居造成的，因为这些噪音发生时，您在外出工作。请参阅 D加州残障权利署为面临驱逐的租客提供的自助指南 ，了解有关驱逐流程的更多信息。
- • 您的房东说会在下一财政季度的第一周告知您租金将上涨多少。您询问“财政季度”是什么意思，他们表示会在 7 月 7 日之前告诉您。
- 您想租一套公寓，但不清楚谁在管理该物业，或者您应该如何以及何时支付租金。在签署租约之前，您要求房东阐明这些问题，以便了解如果签署合同，您将同意哪些条款。
- 您的房东给了您一份和解协议供您审查，但您想就该协议寻求法律咨询。您可以在签署和解协议之前要求更多时间来审查该协议，并询问您有多少时间来接受该提议。
在法庭上为自己倡权
当您无法与对方达成协议时，您可以利用法院系统来努力维护您的合法权利。请查看以下信息，了解有关如何在法庭上为自己倡权的建议。
询问您需要什么才能参加或进入法庭
例如，如果您需要不明显的合理特殊照顾或需要口译员以了解审判室中发生的事情，那么您必须提出请求。如果您没有提出请求，法官和陪审团没有义务确保您的残疾相关需求在法庭上得到满足。您需要主动提出您的需求，但一定要注意与法庭工作人员的沟通方式。请参阅我们其他出版物中有关在法庭上沟通的建议：
法官说她将把您的案件推迟到 7 月 30 日，但您在那天有个手术，是好不容易才与医疗服务提供者约上的。
示例：
- • 您陈述：“法官大人，我那天无法出庭，因为我有个手术，需要恢复 3 天。可以将下一次开庭日期改为 8 月 3 日吗？”
使用证据为您的案件作证
在法庭上，法官或陪审团会审查双方的证据，以判定某人是否对某个问题负有法律责任。法官或陪审团的职责不是调查您的案件，也不是告诉您在法庭上应该做什么。当您和对方各自努力解释所发生的事情时，法官和陪审团会观察你们，然后决定相信谁。
收集并整理所有有助于法官或陪审团相信您而不是对方的证据。证据可以包括证人在法庭上宣誓后陈述的事实（称为“证词”）。您也可以在自己的案件中作证，提供证据。不过，请记住，对方也会向您提问。证据还可以包括文件、实物、照片和其他辅助材料。
您还需要有足够的证据来满足您的举证责任。“举证责任”是法官和陪审团用来衡量谁应该赢得法律案件的法律标准。例如，电视上经常听到的刑事案件的举证责任是“排除合理怀疑的有罪”。住房案件不是刑事案件，而是民事案件。在大多数民事案件中，举证标准是“证据占优”。这意味着，为了证明某个主张，陪审团或法官必须判定您的故事版本真实的可能性大于虚假的可能性，换句话说，某个主张真实的可能性为 51% 或更高。
出庭前，回顾您的记录、记忆、文件或有关所发生之事的其他信息，以便可以让法官或陪审团的注意力集中在证明您的主张或辩护的事实上。
清晰沟通并关注相关细节
在法庭上，如果可以，请大声、清晰地发言。此外，发言时要包含相关的、真实的细节，因为这会让法官或陪审团觉得您更可信。
示例：
如果您说：
- “我于 2023 年 6 月 30 日支付了房租，然后 2023 年 7 月 1 日，我的房东来到我家门口，当着 着我和我儿子的面撕毁了我的支票,”
与以下说法相比，上面的陈述是更有力的证据：
- “去年 去年夏天我付了房租，但房东撕毁了我的支票。”
加粗的词语（日期、地点、目击者）体现了细节，使第一句话听起来更可信，并且可能有助于法官或陪审团相信您，因为信息并不模糊。
关键是相关且真实的细节。在上面的示例中，房东涂了什么颜色的指甲油、外面是否阴天、或者房东敲门时您在做什么可能都无关紧要。过多的细节可能会分散陪审团或法官对您想要证明的事情的注意力。