Índice

• ¿Qué sucede si pierde el caso de desalojo (“retención ilícita de inmueble”)?
• ¿Cuáles son sus opciones después de perder el caso de desalojo?
  • Mudarse
  • Pedir más tiempo para mudarse
  • Pedir al tribunal que revoque el desalojo si no pudo responder a la demanda
• Información adicional si su desalojo se debió a la falta de pago del alquiler

Introducción

Si pierde su caso de desalojo, es muy difícil retrasar o detener el desalojo, incluso si usted o alguien de su hogar tiene alguna discapacidad. Aunque pueda recurrir a estas opciones, es probable que no pueda conservar su vivienda. La mejor manera de evitar el desalojo es planificar con antelación: revise cuidadosamente la documentación y obtenga asesoramiento legal cuando reciba un aviso de desalojo o documentos judiciales relacionados con el desalojo; preste atención a todos los plazos; asista a todas las audiencias judiciales; y reúna todas sus pruebas para el juicio.

¿Qué sucede si pierde el caso de desalojo (“retención ilícita de inmueble”)?

1. Si usted compareció ante el tribunal para una audiencia, el juez (o el jurado) tomará una decisión (llamada “sentencia”). Si no presentó una Respuesta a la demanda de retención ilícita de inmueble a tiempo, el tribunal puede dictar una “sentencia en rebeldía” en su contra. Esto significa que ha perdido el caso de desalojo. Si el juez (o un jurado) decide que el arrendador/administrador de la propiedad tiene derecho a desalojarlo, usted pierde el caso de desalojo. En ambas situaciones, el tribunal le entregará al arrendador/administrador de la propiedad documentos llamados “sentencia de posesión” y “orden de posesión”. Esto permite al arrendador/administrador de la propiedad tomar las siguientes medidas para desalojarlo de su vivienda. También pueden ordenarle que pague dinero al arrendador/administrador de la propiedad (este dinero puede ser por alquiler atrasado, daños, penalizaciones y costos, como tarifas de presentación y honorarios de abogados).

• El arrendador/administrador de la propiedad lleva la orden de posesión a la oficina del sheriff. Esto le da al sheriff la autorización para acudir a cambiar la cerradura de su vivienda e impedirle acceder a ella después de darle un aviso por escrito.
• El sheriff acudirá para entregarle un “Aviso de desalojo” (aviso por escrito para que desocupe su vivienda). Esto le da 5 días para mudarse. Si no se muda, el sheriff regresará para sacarlo de la vivienda, cambiar la cerradura e impedirle acceder a ella.

¿Cuáles son sus opciones después de perder el caso de desalojo?

Tiene tres opciones:

1. Puede mudarse,
2. pedir más tiempo o
3. pedir al tribunal que revoque el desalojo.

Puede prepararse para mudarse y desocupar la vivienda antes de la fecha indicada en el Aviso de desalojo del sheriff.

Puede solicitar más tiempo al arrendador y/o al tribunal:

• Solicitar al arrendador/administrador de la propiedad más tiempo para mudarse – A veces, el arrendador/administrador de la propiedad puede estar dispuesto a darle más tiempo. Es mejor pedirle al arrendador/administrador de la propiedad más tiempo lo antes posible. También es recomendable solicitar un plazo específico para terminar la mudanza. Sin embargo, debe saber que el arrendador/administrador de la propiedad puede no estar legalmente obligado a concederle más tiempo.
• Si necesita más tiempo para mudarse debido a una discapacidad suya (o de un miembro de su hogar), puede solicitarlo como una “adaptación razonable”. Para obtener más información sobre cómo solicitar adaptaciones razonables, consulte el siguiente recurso: Discriminación en la vivienda por motivos de discapacidad: sus derechos y opciones
• Solicitar al Tribunal más tiempo para mudarse – Puede presentar ante el tribunal una Solicitud de suspensión de la orden de ejecución. Le recomendamos que obtenga asesoramiento legal lo antes posible si desea intentar hacer esto. No necesita un abogado para presentar esta solicitud; puede presentarla usted mismo.
  1. Debe presentar la solicitud ante el tribunal y asegurarse de entregar los documentos al arrendador/administrador de la propiedad antes de la fecha límite indicada en el Aviso de desalojo del sheriff.
  2. Tendrá que pagar una tarifa diaria de alquiler por los días adicionales que solicite. Por lo general, el dinero se paga al secretario del tribunal para que lo retenga en nombre del arrendador/administrador de la propiedad.
  3. El plazo máximo de tiempo adicional para mudarse es de 40 días a partir de la fecha en que se dictó la sentencia, a menos que el arrendador/administrador de la propiedad consienta en otorgar más tiempo (Código de Procedimiento Civil de California, sección 918(b)). Sin embargo, la aprobación de su solicitud y cuánto tiempo se le otorgue dependerán de las circunstancias y del juez.

Es posible que pueda solicitar al tribunal que revoque el desalojo para que pueda seguir viviendo en su vivienda:

• Si perdió por una sentencia en rebeldía porque no presentó una Respuesta o no acudió a su cita en el tribunal:
  • Puede presentar una moción para anular (esto significa cancelar) la orden del juez. Existen plazos estrictos para hacer esto, y necesita una razón legal para hacerlo. No tener adónde ir si es desalojado no es una razón suficiente. Le recomendamos que obtenga asesoramiento legal lo antes posible si desea intentar hacer esto.
  • La anulación solo está permitida en ciertas situaciones. Por ejemplo, es posible que pueda obtener la anulación si no acudió a su cita en el tribunal debido a una discapacidad, o si tuvo que ir al hospital ese día y no pudo llamar al tribunal para avisar. Otro ejemplo es que los documentos de retención ilícita de inmueble no se notificaron correctamente y usted no presentó la Respuesta dentro del plazo. Aunque usted crea que tiene una buena razón, el juez puede no estar de acuerdo en anular la decisión.
  • Puede presentar una solicitud para anular la sentencia hasta 6 meses después de que se dictó. Sin embargo, si se demora en presentar la solicitud para anular la sentencia, ya ha desocupado la vivienda y el arrendador/administrador de la propiedad ya la ha alquilado a otra persona, no podrá volver a mudarse a ella.
  • No existen formularios judiciales, por lo que debe redactar la moción en el formato legal específico requerido por el tribunal.
  • Si perdió por una sentencia en rebeldía porque no presentó una Respuesta, deberá adjuntar una Respuesta – Retención ilícita de inmueble-Desalojo (Formulario UD-105) a la Moción de anulación.
  • Solo tiene una oportunidad para solicitar que se anule la sentencia, por lo que es importante que incluya toda la información pertinente y siga las reglas del tribunal para la presentación.
  • Si necesita que el juez tome una decisión antes de que sea desalojado, también deberá solicitar que el juez tome una decisión con rapidez. Este tipo de solicitud se realiza mediante una “moción ex parte”. Existen reglas especiales sobre cómo hacerlo. Le recomendamos que obtenga asesoramiento legal lo antes posible si necesita hacer esto.
  • Si solicita que se anule la sentencia, también tiene la opción de pedir al tribunal más tiempo antes de tener que mudarse presentando al mismo tiempo la solicitud de Suspensión de la ejecución de la orden de posesión junto con la Moción para anular la sentencia.

Si perdió porque el juez no siguió la ley:

• Puede interponer un recurso de apelación contra la sentencia. Las apelaciones son procesos muy técnicos y no se basan simplemente en que usted no esté de acuerdo con la decisión del juez. Le recomendamos que obtenga asesoramiento legal lo antes posible si desea hacer esto. Una apelación de un caso de retención ilícita de inmueble es un proceso legal mediante el cual la parte que perdió un caso de desalojo solicita que otro tribunal revise la decisión. Haga clic aquí para acceder al formulario de Aviso de apelación/apelación cruzada—caso civil limitado.
• Una apelación es una impugnación de la decisión del juez sobre si este aplicó correctamente la ley o no. Si gana la apelación, esto puede impedir el desalojo o simplemente retrasarlo. Dependiendo de las circunstancias, es posible que tenga que repetir el juicio de desalojo.

Nota: El solo hecho de presentar una apelación o una moción para anular la sentencia no detendrá el desalojo después de que se haya dictado la sentencia de desalojo. La única manera de que un inquilino detenga o retrase el desalojo es solicitar la suspensión de la ejecución al mismo tiempo que presenta la apelación o la moción para anular la sentencia.

Información adicional si su desalojo se debió a la falta de pago del alquiler.

Si su caso de desalojo fue por falta de pago del alquiler, es posible que tenga una opción adicional para conservar su vivienda: puede pagar el monto de la sentencia si el tribunal decide otorgarle esta opción.

Opción de pago 1: Pague todo lo que debe:

Si decide pagar todo lo que adeuda, asegúrese de que el arrendador/administrador de la propiedad presente un “Reconocimiento de satisfacción de la sentencia” (formulario EJ-100). Esto es prueba de que pagó la deuda.

Opción de pago 2: También puede intentar negociar un plan de pago o un acuerdo con el arrendador.

• Ofrezca un acuerdo al arrendador/administrador de la propiedad para establecer un plan de pagos, o proponga pagar una cantidad menor a la que el tribunal determinó que adeuda (a veces, los arrendadores/administradores de la propiedad están dispuestos a aceptar menos si usted se compromete a pagar de inmediato y en su totalidad). Nota: El arrendador/administrador de la propiedad generalmente no está obligado a aceptar esto.
  • Si el arrendador/administrador de la propiedad acepta un plan de pagos, deje el acuerdo por escrito indicando cuánto va a pagar y cuándo. Usted y el arrendador/administrador de la propiedad (o el abogado de ellos) deben firmar y fechar el acuerdo.
  • Si su arrendador no acepta un plan de pagos, puede intentar presentar documentos ante el tribunal solicitando a un juez que le permita establecer un plan de pagos. Esto se llama presentar una moción. No existe un formulario judicial para esto, por lo que es posible que necesite ayuda para hacerlo correctamente. Existen plazos si desea hacer esto. Comuníquese con su oficina local de Asistencia Legal, la Biblioteca Jurídica y el Centro de Autoayuda del tribunal para ver si pueden ayudarle.

Si no puede pagar o decide no pagar el monto del alquiler atrasado que el tribunal determina que adeuda.

No podrá conservar su vivienda. Además, tenga en cuenta que si decide no pagar el monto de la sentencia por el alquiler atrasado, el arrendador/administrador de la propiedad puede tener opciones legales para cobrarle ese dinero. Esto también puede afectar su crédito y perjudicar sus posibilidades de alquilar otra vivienda.

En determinadas circunstancias, puede detener o limitar lo que se le descuenta de su salario o de su cuenta bancaria.

• Ciertos tipos de pagos están exentos y no pueden ser embargados para pagar una sentencia a favor del arrendador/administrador de la propiedad. Un ejemplo de pagos que están exentos de este tipo de sentencia son los beneficios del Seguro Social y los pagos de asistencia pública.
• Puede presentar un Reclamo de exención para detener o limitar el embargo de estos pagos. Haga clic aquí para saber cómo presentar un reclamo de exención del embargo de salario.