بروشور: نحوه تنظیم جوابیه برای  شکایت
 موجر جهت اخذ حکم تخلیه	

نشریه شماره 7159.16 سپتامبر 2020
این بروشور حاوی اطلاعاتی است درباره نحوه دفاع مستأجران از حقوق خود زمانی که موجر شکایتی را جهت اخذ حکم تخلیه آنها به دادگاه تسلیم می​کند. شکایت برای اخذ حکم تخلیه را اصطلاحاً شکایت «تصرف غاصبانه» می​نامند. وقتی موجر شکایت «تصرف غاصبانه» را به دادگاه تسلیم می​کند، مستأجر می​تواند با ارائه پاسخ رسمی و اسناد پشتیبان به دادگاه، از صدور حکم تخلیه جلوگیری کند. یک شیوه برای پاسخ دادن به شکایت، تنظیم و تسلیم «جوابیه» است. در این بروشور، اطلاعاتی راجع به موارد زیر ارائه شده است:
•	ماهیت شکایت «تصرف غاصبانه» ،
•	نحوه تکمیل فرم «جوابیه» ،
•	نحوه تکمیل سایر اسناد برای دفاع از حقوق خود .
برای مشاهده چارت جریانی روند صدور حکم تخلیه در دادگاه، رجوع کنید به: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_1_UD_Process_Flowchart_Final.pdf
قبل از دادخواهی حکم تخلیه: اعلان
قبل از اقدام موجر برای آغاز روند دادخواهی علیه تصرف غاصبانه، موجر موظف است به مستأجر یک «اعلان» کتبی بدهد. طی این «اعلان» به مستأجر گفته می​شود که موجر در صدد پایان دادن به قرارداد اجاره است.
در برخی از اعلان​های تخلیه، به مستأجر فرصت اصلاح موارد تخطی از مفاد اجاره​نامه داده می​شود تا از طرح دعوی در دادگاه پیشگیری شود. به عنوان مثال، ممکن است در «اعلان» تخلیه گفته شده باشد که مستأجر در واحد اجاره​ای خود یک حیوان خانگی غیرمجاز را نگه داشته و 3 روز فرصت دارد که این مشکل را با دور کردن حیوان خانگی از واحد مسکونی اجاره​ای حل کند.

مستأجر، در صورت لزوم، می​تواند درخواست امکانات منطقی متناسب با معلولیت خود نماید. طی این درخواست، می​تواند تقاضا کند که برای رفع این مشکل مهلت بیشتری به وی داده شود. یا ممکن است مستأجر برای امکانات منطقی مربوط به خود تخطی درخواست بدهد. به عنوان مثال، اگر از حیوان خانگی غیرمجاز برای حمایت عاطفی استفاده می​شود، و مستأجر درخواست امکانات منطقی کرده باشد، «اعلان» تخلیه بی​اعتبار خواهد بود. به این نمونه نامه درخواست امکانات منطقی برای اخذ مهلت بیشتر جهت رفع موارد تخطی از اجاره​نامه رجوع کنید. این نامه صرفاً یک نمونه است و جنبه راهنمایی دارد؛ لذا خود شما باید با درج اطلاعات مربوط به وضعیت شخص​تان، آن را ویرایش کنید. https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_2_Template_RA_More_Time_to_Comply_with_Notice.pd f

شکایت جهت اخذ حکم تخلیه: احضاریه و شکایت
موجر می​تواند روند دادخواهی علیه تصرف غاصبانه (یا به زبان ساده​تر، دادخواهی برای اخذ حکم تخلیه) را با تکمیل و تسلیم یک «احضاریه» و یک «شکایت» مربوط به تصرف غاصبانه آغاز کند. در این دادخواهی، موجر «شاکی» یا شخصی است که شکایت را تسلیم می​کند و مستأجر «متهم» یا شخصی است که باید به آن شکایت پاسخ دهد.
«احضاریه» مستأجر (متهم) را از طرح شکایت علیه وی مطلع می​سازد. همچنین، حاوی اطلاعاتی مهم مثل محل دادگاه، نام و اطلاعات تماس شاکی (موجر) یا وکیل شاکی (موجر) و شماره پرونده است. مستأجر هنگام تنظیم «جوابیه» به این اطلاعات نیاز خواهد داشت. «شکایت» حاوی دلیل(های) موجر برای اقدام جهت اخذ حکم تخلیه مستأجر است. برخی از دلایل شایع برای اقدام موجر جهت اخذ حکم تخلیه مستأجر شامل قصور در پرداخت اجاره​بها، تخطی از مفاد اجاره​نامه، یا انجام کاری است که سلامت و ایمنی سایر ساکنان ساختمان را به مخاطره می​اندازد. «شکایت» باید حاوی یک نسخه از اعلانی باشد که موجر قبل از تسلیم شکایت به دادگاه، به مستأجر ابلاغ کرده است.
«احضاریه» و «شکایت» به دادگاه تسلیم می​گردد و باید به مستأجر هم ابلاغ (تحویل) شود تا مستأجر بداند که شکایتی علیه او تسلیم شده است.
پاسخ به شکایت تسلیم شده جهت اخذ حکم تخلیه: جوابیه
به محض اینکه مستأجر (متهم) «احضاریه» و «شکایت» را دریافت کند، مستأجر 5 روز دادگاهی  فرصت دارد تا یک پاسخ رسمی به دادگاه بدهد. یکی از انواع رایج پاسخ رسمی «جوابیه» است. در صورت قصور مستأجر از تسلیم پاسخ رسمی به دادگاه، به طور خودکار و بدون محاکمه حکم تخلیه علیه وی صادر خواهد شد.
«جوابیه» پاسخ مستأجر (متهم) به ادعاهای موجر (شاکی) برای تخلیه است. طی «جوابیه» مستأجر می​تواند اظهارات نادرست موجر در «شکایت» را انکار کند و نیز دفاعیه​های خود را طرح نماید. در ذیل، نمونه​های رایج دفاعیه​هایی که در «جوابیه» طرح می​گردد ارائه شده است.
1.	«اعلان»  غیر قانونی است
در برخی موارد، اگر مستأجر اعلانی را دریافت کند که فاقد دلایل لازم برای خاتمه دادن به قرارداد اجاره باشد، هم آن اعلان و هم طرح شکایت بر پایه آن غیرقانونی خواهد بود.

«قانون محافظت از مستأجران» مصوب سال 2019 یک قانونی ایالتی است که موجران را ملزم به ارائه «دلیل موجه» برای اخذ حکم تخلیه مستأجر می​داند. در این قانون، دلایل خاصی که بر پایه آن موجر می​تواند حکم تخلیه مستأجر را بگیرد ذکر شده است. این شامل آن دسته از مستأجرانی می​شود که به مدت حداقل 12 ماه در خانه یا آپارتمان اجاره​ای ساکن بوده​اند و در واحدهای مسکونی یا آپارتمان​های چند واحدی زندگی می​کنند. البته شامل برخی از خانه​ها و آپارتمان​های تک​خانوار نیز می​گردد. برای کسب اطلاعات بیشتر، به «قانون محافظت از مستأجران» مصوب سال 2019 رجوع کنید: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_3_Tenant-Protection-Act-AB-1482-Fact-Sheet.pdf
در برخی شهرها، یک سری قوانین محلی برای محافظت از مستأجران در برابر تخلیه وجود دارد که در آنها دلایل خاصی برای اخذ حکم تخلیه علیه مستأجر ذکر شده است.
2.	«اعلان»  ناقص است
موجر موظف است با ابلاغ یک «اعلان» به مستأجر صراحتاً دلایل تصمیم خود مبنی بر اخذ حکم تخلیه علیه مستأجر را ذکر کند. چنانچه در «اعلان» ذکر شده باشد که مستأجر در پرداخت اجاره​بها یا رعایت مفاد اجاره​نامه قصور ورزیده، موجر موظف است به مستأجر فرصتی برای رفع این مشکلات بدهد. اگر در «اعلان» فرصت رفع مشکلات ذکر نشده باشد، در این صورت «اعلان» ناقص است.
اگر در «اعلان» ادعا شده که مستأجر در پرداخت اجاره​بها قصور ورزیده است، در این صورت «اعلان» باید حاوی موارد ذیل باشد:
•	مبلغ اجاره​ای که مستأجر بدهکار است ،
•	شخصی که اجاره​بها باید به وی پرداخت گردد ،
•	محل پرداخت اجاره​بها ،
•	و روزها و هفته​های موجود برای پرداخت اجاره​بها. 
مبلغ اجاره​​بهایی که مستأجر بدهکار است نباید بیش از مقدار واقعی بدهی او باشد.
اگر در «اعلان» ادعا شده که مستأجر در رعایت مفاد اجازه​نامه قصور ورزیده، در این صورت باید در «اعلان» صراحتاً ذکر شود که کدام یک از مفاد اجاره​نامه نقض شده و مستأجر برای حل این مشکلات می​تواد چه اقداماتی انجام دهد. «اعلان» باید حاوی شرحی کافی از مشکل باشد تا مستأجر بداند چگونه می​تواند آن مشکل را رفع نماید. همچنین، موارد نقض انتسابی باید قابل توجه باشد، یعنی نقض کوچک یا جزئی مفاد اجاره​نامه نمی​تواند به عنوان دلیل تخلیه مورد استناد قرار بگیرد.
اگر در «اعلان» ادعا شده که مستأجر اختلال یا خطری را برای ملک ایجاد کرده، در این صورت باید صراحتاً ماهیت این اختلال یا خطر ذکر گردد.

3.	نقض ضمانت قابلیت  سکنی
موجر موظف است ملک را به گونه​ای نگهداری کند که ایمن و دارای قابلیت  سکنی باشد. به عنوان مثال، موجر باید اطمینان حاصل کند که سقف چکه نمی​کند، ملک از گرمایش کافی برخوردار است، و کلیه سیستم​های روشنایی سالم هستند و خوب کار می​کنند. اگر موجر نگهداری لازم را از ملک به عمل نیاورد و ملک دچار مشکلات جدی باشد، مستأجر می​تواند ادعا کند که اجاره​بهای کامل را به موجر  بدهکار نیست.
4.	معافیت
اگر موجر به مستأجر بگوید که «اعلان» خاتمه قرارداد اجاره را نادیده بگیرد یا پس از انقضای مهلت مذکور در «اعلان»، اجاره​بها را از مستأجر بپذیرد، شاید پرونده مشمول معافیت از جوابیه گردد. این بدان معنا است که موجر از حق خود برای تخلیه چشم​پوشی کرده است.
اگر موجر از موارد نقض مفاد اجاره​نامه مطلع بوده و همچنان اجازه ارتکاب آنها را داده باشد، مستأجر می​تواند ادعا کند که موجر از حق خود برای تخلیه چشم​پوشی کرده است.
5.	انتقام​جویی
مستأجر می​تواند استدلال کند که موجر در صدد انتقام​جویی از او است زیرا مستأجر برای احقاق حقوق خود اقداماتی را انجام داده است. به عنوان مثال، ممکن است موجر به دلیل اینکه مستأجر تخطی وی از مفاد قانون مسکن را به «اداره ساختمان و ایمنی» گزارش داده، در صدد تخلیه وی بر آید.

6.	تبعیض، شامل  RA
اگر موجر بر پایه دلایل مربوط به نژاد، جنسیت، خاستگاه ملی، جهت​گیری جنسی، وضعیت تأهل، تعداد فرزندان، معلولیت، یا به دلیل دریافت کمک​های دولتی توسط مستأجر در صدد تخلیه وی باشد، مستأجر می​تواند دفاعیه خود را با استناد به ارتکاب تبعیض توسط موجر تنظیم کند.
اگر موجر بدون دلیل قانونی با درخواست مستأجر برای امکانات منطقی بر پایه معلولیت موافقت نکند، مرتکب تبعیض شده است.
7.	کووید-19
یک سری مقررات محافظتی ایالتی جدید وضع شده که هدف آنها محافظت از مستأجرانی است که طی وضعیت اضطراری کووید-19 قادر به پرداخت اجازه​بهای خود نیستند. از برخی از این مقررات می​توان به عنوان دفاعیه در مواردی استفاده کرد که موجر برای اخذ حکم تخلیه اقدام می​کند.

همچنین، ممکن است شهر یا کانتی محل سکونت شما نیز یک سری مقررات محافظتی خاص داشته باشد که بتوانید از آنها بهره بگیرید.
برای آگاهی از جزئیات بیشتر، لطفاً به صفحه مسکن در دوران شیوع کووید-19 ما رجوع کنید: https://www.disabilityrightsca.org/post/coronavirus-housing
دادگاه یک فرم «جوابیه» تهیه کرده است. مستأجران می​توانند از این فرم برای ارائه پاسخی رسمی به شکایت جهت اخذ حکم تخلیه استفاده کنند. برای آگاهی از دستورالعمل​های مربوط به نحوه تنظیم فرم «جوابیه»: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_4_UD_105_Instructions.pdf . می​توانید فرم خالی را از نشانی زیر دریافت کنید: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_5_UD_105_Blank.pdf
همچنین، فرم «جوابیه» دارای یک پیوست است که می​توانید آن را ضمیمه «جوابیه» خود کنید. این پیوست حاوی دفاعیه​های قانونی بیشتر است. لطفاً پیوست​ها و دفاعیه​ها را به دقت مرور کنید و کلیه مواردی که فکر می​کنید شامل شما می​شود را علامت بزنید. https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file-
attachments/Link_6	Attachment_3l_Attachment_StateWide.pdf
این ویدیوی آموزشی کوتاه، که به صورت آنلاین قابل دسترسی است، نحوه تکمیل فرم «جوابیه» را شرح می​دهد. https://www.youtube.com/watch?v=NZNb3WVFo8s

باید یک نسخه از «جوابیه» خود را به وکیل موجر ابلاغ کنید (تحویل دهید)، البته اگر موجر وکیل داشته باشد؛ در غیر این صورت، باید آن را به خود موجر ابلاغ کنید. می​توان آن را با پست فرستاد. سپس، باید «جوابیه» را به دادگاه تسلیم کنید.
گواهی ابلاغ
باید یک نسخه از «جوابیه» خود را به وکیل موجر ابلاغ کنید، البته اگر موجر وکیل داشته باشد؛ در غیر این صورت، باید آن را به خود موجر ابلاغ کنید. می​توان آن را با پست فرستاد. ابلاغ جوابیه باید توسط شخصی انجام بگیرد که سنش 18 سال به بالا باشد و ذینفع پرونده هم نباشد. چنین شخصی باید یک «گواهی ابلاغ» را تکمیل و امضا کند.
برای آگاهی از دستورالعمل​های تکمیل این فرم «گواهی ابلاغ»: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_7_POS_Instructions.pdf . فرم​های خالی را می​توان اینجا یافت: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_8_POS_Form_Blank.pdf
پس از تکمیل فرم «گواهی ابلاغ»، باید آن را به دادگاه تسلیم کنید.
سایر فرم​ها و اسنادی که شاید لازم باشد تسلیم نمایید
1. درخواست برای معافیت از هزینه​ها
یکی سری هزینه​های دادگاه هست که باید برای تسلیم اسناد به دادگاه پرداخت گردد. در صورت نیاز به معافیت از هزینه​​ها، می​توانید با تکمیل فرم​های لازم، درخواست معافیت از هزینه کنید.
فرم «FW-002: درخواست برای معافیت از هزینه​های اضافی» را باید زمانی تکمیل و تسلیم کنید که خواستار محاکمه توسط هیئت منصفه باشید.
دستورالعمل​های مربوط به نحوه تکمیل این فرم​ها را می​توان اینجا یافت: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_9_Instructions_on_FW_Forms.pdf
فرم​های خالی را می​توان اینجا یافت:
1.	https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_10_fw001_blank.pdf
2.	https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_10_fw001_blank.pdf
3.	https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_10_fw003_blank.pdf
لازم نیست این فرم را به موجر یا وکیل موجر ابلاغ کنید.
2.	درخواست برای محکمه توسط هیئت منصفه
اگر خواستار محاکمه توسط هیئت منصفه، و نه یک قاضی، برای رسیدگی به پرونده باشید، می​توانید برای محاکمه توسط هیئت منصفه درخواست دهید. می​توانید چنین درخواستی را در «جوابیه» خود مطرح کنید یا برای طرح آن از یک سند جداگانه استفاده نمایید. ما یک فرم خالی در فرمت Word را ضمیمه کرده​ایم. لطفاً قسمت​های دارای پرانتز و هایلایت شده را پر کنید و قبل از تسلیم آن به دادگاه، به دقت آن را ویرایش نمایید. برای مشاهده فرم مذکور، به اینجا رجوع کنید: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_11_Demand_for_Jury_Trial_Template.docx
باید این فرم را به موجر یا وکیل موجر ابلاغ کنید. به قسمت «گواهی ابلاغ» در بالا رجوع کنید.
3.	درخواست برای  امکانات
اگر به واسطه معلولیت خود به امکاناتی خاص در دادگاه نیاز دارید، می​توانید یک فرم را در این خصوص تکمیل و به دادگاه تسلیم کنید. یا می​توانید با دادگاه تماس بگیرید و تقاضای گفتگو با یکی از کارمندان هماهنگ​کننده ADA یا شخصی کنید که بتواند درخواست شما برای امکانات را ثبت کند.
برخی از امکاناتی که می​توانید درخواست کنید عبارتند از درخواست برای تغییر تاریخ دادرسی به دلیل معلولیت شما، درخواست برای حضور مترجم زبان اشاره در جلسه دادرسی، و درخواست برای همراه داشتن حیوان تأمین کننده حمایت عاطفی شما در دادگاه.
فرم را می​توان در اینجا یافت: https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_12_MC_410_Form.pdf

لازم نیست یک نسخه از این فرم را به موجر یا وکیل موجر ابلاغ کنید.

بعد چه اتفاقی می​افتد؟
پس از تسلیم «جوابیه» توسط مستأجر، یا موجر و یا مستأجر می​توانند برای تعیین وقت دادگاه درخواست بدهند. پس از تسلیم این درخواست، دادگاه تاریخی را برای رسیدگی تعیین و اعلانی را به طرفین ابلاغ خواهد کرد.
لطفاً فهرست ارجاع ویژه کمک و مشاوره حقوقی یا وکالت برای پرونده​های تخلیه را ملاحظه کنید. https://www.disabilityrightsca.org/system/files/file- attachments/Link_13_Housing_Law_List_2020-with_SR_edits.pdf